[자투리경제] 금융사의 리츠 진출 활발… 다양한 부동산 투자 금융채널 확보

 

 

 

 

최근 부동산 디벨로퍼는 물론 금융사들의 리츠AMC 설립도 늘고 있다. 부동산 수요가 다양해지며 부동산 운용의 필요성이 높아지고 있기 때문이다. 특히 정부가 집중하는 도시재생이나 임대주택은 분양으로 끝나는 것이 아니라 운영관리 능력이 반드시 필요하다. 이 과정에서 다양한 형태의 자금조달이 가능한 리츠시장 참여가 늘고 있다.

 

국토부는 리츠AMC의 인허가 기간 단축 등 지원을 모색하고 있지만 여전히 세제혜택 등 제도 지원이 크게 부족하고 전문인력난을 겪고 있어 발전 속도는 더딘 것이 사실이다. 그럼에도 한국 부동산 시장 역시 일본 등 여타 국가처럼 개발과 금융이 결합돼 발전할 것이라는 방향성은 명확하다.

 

일본 리츠는 대형은행과 결합한 앵커리츠 위주로 성장

 

최근 주목할 변화는 금융사들의 리츠AMC 설립이다. 작년 6월 금융위원회가 금융지주사의 리츠AMC 자회사 편입을 허용함에 따라 금융사들의 공모리츠 시장 진출이 가능해졌다. 그간 금융지주사들은 계열 자산운용사가 운용하는 부동산펀드를 통해 간접적으로만 부동산에 투자해 왔다. 최근 신한금융지주가 ‘신한리츠’를 설립한데 이어 NH농협금융지주도 리츠AMC 설립 계획을 밝혔다. 금융사나 건설사, 디벨로퍼 모두 리츠사업 초기에는 안정성을 확보한 계열사 오피스를 기초자산으로 삼을 가능성이 높다.

 

특히 금융사는 비대면 시스템 확산으로 유동화가 가능해진 유휴 부동산이 많다는 점을 적극 활용할 것이다. 일본 리츠가 대형 은행과 결합한 앵커리츠 위주로 성장해 왔듯 국내 금융사의 리츠 진출은 아직 영세한 한국 리츠의 다양화와 활성화에 기여할 것이다.

 

금융사의 리츠 시장 진출로 리츠 시장 활기

 

디벨로퍼와 건설사들도 리츠를 통한 부동산 개발 시도가 활발하다. 2017년 SK디앤디가 리츠AMC인 ‘디앤디인베스트먼트’를 설립했고 최근 MDM도 ‘MDM자산운용’을 설립했다. 대림산업은 ‘대림AMC’를, 현대산업은 ‘HDC투자운용’을 설립했다.

 

과거에는 공급자(디벨로퍼)와 수요자(운용사)의 영역이 구분됐으나 점차 이 경계가 무너지고 있다. 다양한 주체들이 리츠시장에 진출하고 있는 가운데, 무엇보다 리츠의 기본은 ‘부동산’이다. 리츠를 통해 유동자금을 확보할 수 있는 다양한 채널 확보는 개발 역량이 구축된 전문 디벨로퍼에게 우선적으로 긍정적인 시장 변화다.

 

일본 리츠, 은행산업과 동반 성장

 

국내에서 가장 일반적인 리츠 형태는 외부 자산관리회사(AMC)가 리츠 운용을 담당하는 paper company 형태의 위탁관리 리츠다. 투자자들이 리츠에 출자한 후 AMC에 위탁관리를 맡기면, AMC가 건물 시설관리 및 운영 서비스를 담당하는 구조다. 이때 리츠AMC는 운용 수수료가 주요 수입원이며 오피스나 주택, 호텔 등 기초자산의 취득과 운영, 매각에 전문성을 보유한 집단이다.

 

가까운 사례로 앵커리츠가 발달한 일본을 살펴보자. 일본 리츠는 대형은행이 대주주이거나 제휴가 된 앵커리츠 중심으로 성장했다. 대형은행은 리츠AMC 지분을 다수 보유한 앵커(스폰서)로써 부동산 개발과 금융의 시너지를 극대화했다.

 

국내 리츠 역시 앵커리츠 위주로 발달할 전망이며 이 역할을 디벨로퍼나 건설사뿐 아니라 금융사로 다양화되는 추세다.

 

일본 최대 금융그룹인 미쓰이스미토모 금융그룹 (SMFG: Sumitomo MitsuiFinancial Group), 미쯔비시UFG 금융그룹 모두 앵커리츠를 통해 리츠를 운영한다. 미쓰이스미토모 그룹 내 계열사 미쓰이부동산은 ‘NBF’ 등 5개의 대형 리츠를 운영한다. 미쯔비시UFJ도 계열사 미쯔비시 부동산을 통해 시가총액 2위의 Japan real estate 펀드를 운영한다.

 

노무라 그룹도 마찬가지다. J-REITs 시장의 1위인 ‘Nippon Building Fund’는 일본 최대의 오피스빌딩 전문 리츠다. 총 자산 1조엔으로 프라임급 오피스에 집중 투자한다. 리츠 앵커는 미쓰이부동산(지분율 46%)으로, 미쓰이스미토모 금융지주의 자본력과 미쓰이부동산의 개발 역량이 맞물려 도심 중심으로 포트폴리오를 구성했다. 공실률은 2% 미만이며 기초자산의 70%는 동경, 30%는 동경 외 지역이다.

 

참고로 미쓰이스미토모 금융그룹은 2002년 설립된 일본의 금융지주사다. 1895년 설립된 스미토모 은행과 1990년 설립된 사쿠라 은행이 합병해(옛 미쓰이타이요고베은행) 미쓰이스미토모은행이 설립됐고 2002년 주식이전을 통해 미쓰이스미토모은행은 미쓰이스미토모 금융그룹의 100% 자회사가 됐다.

일본은 지난 400년간 금융과 부동산 개발이 함께 발달해 왔다. 한국 리츠의 성장은 이제 시작이라고 할 수 있으며 활성화까지 장시간이 소요될 것이다.

이경자-김치호 한국투자증권 연구원은 "가장 시급한 것은 부동산 전문인력 보강과 개발 경험"이라며 "금융사의 리츠 진출 허용은 시스템적으로 큰 변화로, 다양한 금융채널을 활용해 부동산 시장에 활기가 예상된다"고 말했다.

 

한국 금융사들의 리츠 진출

 

2017년 6월 금융위원회는 금융지주사의 리츠AMC 설립과 자회사 편입을 허용했다. 이로써 금융사들의 공모리츠 시장 진출이 가능해졌다.
KB금융의 경우, 자회사 KB부동산신탁(2006년 인가)의 리츠사업본부가 리츠 업무를 수행해 오고 있다. 현재 17개 리츠를 운용하며 수탁고는 1.5조원이다. 하나금융은 자회사 하나자산신탁을 통해 2개 리츠를 운용하며 수탁고는 1000억원이다.

 

이처럼 그간 금융지주사의 계열 자산운용사가 운용하는 부동산펀드 혹은 신탁사를 통해 간접적으로만 부동산에 투자해 왔다.
금융사들은 보유한 점포나 오피스를 기초자산으로 리츠 진출을 모색한다. 대출이자만이 아닌, 수익 다변화를 위한 것이며 상품 판매채널이 풍부하다는 점이 공모리츠 사업에 강점이다. 부동산 개발 시 사용할 수 있는 금융조달 구조도 다양하다. 그러나 핵심인 부동산 개발역량이 미비하다는 점이 약점이다.

 


[자투리경제=윤영선 SNS에디터]



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