[자투리경제 궁금한 세금 이야기] '알쏭달쏭' 주택임대소득

[자투리경제=윤영선 SNS에디터] 월세 중심의 임대차시장 변화에 대응해 정부에서 준비한 전·월세대책이 2014년 2월 발표됐습니다.

하지만 임대인들의 거센 반발로 임대소득과세가 3년간 유예됐고 올해가 그 마지막 유예기간입니다. 잠시 주춤하였지만 주택임대소득
에 대한 과세가 강화될 것이라는 그 흐름에는 변함이 없습니다. 주택임대사업을 하고 있거나 준비 중이라면 과세내용에
주목해야 합니다.

1. 주택임대소득의 과세 내용

- 주택임대소득은 부가가치세 과세 대상은 아니지만 소득세는 과세됩니다. 단, 주택임대사업의 수입금액 합계액이 2000만원 이하인 경우 2016년까지 비과세 됩니다.

- 1개의 주택을 보유하는 자의 주택임대소득은 과세하지 아니합니다. 단, 고가주택은 과세합니다. 여기서 고가주택이란 과세기간 종료일 현재 소득세법에 따른 기준시가가 9억원을 초과하는 주택입니다.

- 주택임대소득은 월세로 받는 부분에 대해서만 과세하고 보증금에 대해서는 과세하지 않습니다. 단, 3주택 이상 보유한 자의 보증금에 대해서 일부 과세합니다.

2. 알쏭달쏭 주택임대소득

1) 공동사업으로 경영하는 주택임대업에서 발생하는 소득의 비과세 판단 기준

- 공동사업자별로 분배된 소득금액에 대한 수입금액을 계산하여 비과세 요건을 판단합니다.

2) 주택을 법인에 임대한 경우 비과세 주택임대소득 해당 여부

- 주택이란 상시 주거용으로 사용하는 건물을 말하는데 사업을 위한 주거용(예. 기숙사)의 경우는 제외됩니다. 여기서 사업을 위한 주거용의 경우는 그 건물을 사용하는 임차자가 사업을 위하여 사용하는지에 따라 판단하는 것입니다.

3) 고가주택 일부를 임대하는 경우 비과세 여부

- 고가주택의 일부를 임대하는 경우에도 당해 주택임대소득에 대하여 소득세가 과세됩니다.

4) 오피스텔을 상시 주거용으로 사용하는 경우 주택임대소득 해당 여부

- 오피스텔을 상시 주거용(사업을 위한 주거용의 경우 제외)으로 사용하는 경우 주택임대소득에 해당됩니다.

5) 다가구주택의 주택수 계산

- 다가구주택은 1개의 주택으로 보되 구분등기 된 경우에는 각각을 1개의 주택으로 계산해야 합니다.

6) 임대보증금만 있는 주택임대사업자의 소득세 과세 여부

- 배우자와 합산하여 3주택 이상 보유하고 보증금의 합계액이 3억원을 초과하는 경우에 해당되면 임대보증금에 대한 간주임대료가 사업소득으로 과세됩니다.

<도움말: 현대증권 세무전문위원 임창연. 02-6114-1654. changyoun.im@hdsrc.com>