[자투리경제]재건축아파트, 조합원 물량이 유리한가, 일반 분양이 나은가?

 

전국에 청약훈풍이 이어지면서 10월에만 10만 가구에 육박하는 새아파트가 분양 공급될 전망이다. 특히 서울 강남권의 경우 올해 공급되는 재건축아파트 일반분양의 90% 가량이 10월~12월에 집중돼 소위 ‘분양대전’이 예상된다.
대부분 시공순위 10위권의 대형 건설사가 공급하는 인기 브랜드 아파트이고, 기존 단지를 재건축하는 것이어서 주거환경이 우수하기 때문에 투자성과 당첨확률을 두고 청약자들의 눈치보기가 치열할 것으로 예상된다.
유망 단지로 꼽히는 재건축아파트 중 어느 단지에 청약을 할 것인지 결정하는 것만큼이나 고민되는 것이 또 하나 있다. ‘일반분양을 받는 것’과 ‘재건축 조합원 지분을 매입하는 것’ 중에서 어느 쪽이 더 좋은 선택일까 하는 고민이다.

■  조합원 입주권 VS 분양권 … 재건축한 새아파트를 소유하는 두 가지 권리

일반적으로 재건축한 새아파트에 살고자 한다면 두 가지 투자 방법이 있다. 첫 번째는 재건축 사업이 진행되고 있는 낡은 아파트를 사서 재건축이 완료된 후 입주하는 것이고, 두 번째는 재건축 사업의 마무리 단계에 속하는 일반분양 시점에 청약을 통해 당첨된 후 새아파트가 준공되면 입주하는 것이다. 두 가지 모두 새아파트를 소유하고 입주할 수 있는 권리를 취득하는 것이지만, 전자는 ‘조합원 입주권’이고 후자는 ‘분양권’으로서 상당한 차이가 있다.

재건축을 추진하는 노후 아파트가 관리처분인가를 받게 되면 조합원들은 새아파트에 입주할 수 있는 권리를 얻게 되는데, 이것이 조합원 입주권이다. 분양권은 일반분양에 청약하여 당첨된 후 계약을 체결하면 갖게 되는 새아파트를 취득할 수 있는 권리이다.

 

■ 로얄동, 로얄층 고르려면 조합원 입주권을 사라

재건축 사업의 특성상 조합원들이 먼저 가져가고 남은 물량을 일반분양을 통해 비조합원인 청약자들에게 공급하기 때문에 일반분양 단계에서 좋은 조건의 아파트는 많이 남지 않는다. 소위 로얄동, 로얄층으로 불리는 물건들, 혹은 단지에서 인기 있는 평면이나 선호도가 높은 면적대의 아파트는 먼저 조합원들이 가져가고, 남은 저층 물건이나 비인기 평면이 일반분양에서 공급되는 경우가 많다. 따라서 좋은 동, 좋은 층의 아파트를 소유하거나 거주하고 싶다면 조합원 입주권 중에서 매입 대상을 고르는 것이 합리적이다.

조합원 입주권을 매입하는 것이 가격적으로도 통상 유리한 편이다. 기존 아파트의 가격과 추가분담금을 더해 조합원 입주권의 가치가 결정된 후, 일반분양을 통해 부족한 사업비용을 충당하는 구조이다 보니 단위당 가격은 일반분양의 경우 더 높다. 그러나 재건축 사업기간이 길어지면서 추가분담금이 늘어나고, 미분양 우려로 인해 일반분양 가격이 제한되면서 과거에 비해서 그 격차는 크게 좁혀졌다. 가격적인 면에서 굳이 조합원 입주권을 고집하는 것이 유리하지 않은 경우가 늘었다. 게다가 조합원 입주권을 매입하려면 목돈이 한꺼번에 투입된다는 점이 부담으로 작용하기도 한다. 일반분양은 계약금과 중도금, 잔금을 나눠서 낼 수 있고, 중도금은 집단대출로 해결하기 때문에 당장 따로 고민할 필요가 없다.

종합해보면 재건축한 새아파트에 투자할 때, ‘조합원 입주권을 살 것인가?’ 아니면 ‘일반분양에 청약을 할 것인가?’ 하는 것은 세 가지 측면에서 고려한 후 결정된다. 미래 경쟁력이 더 높은 좋은 물건을 선택할 수 있는지, 더 저렴한 가격에 살 수 있는지, 그리고 내 자금계획에 적합한지를 따져보면 된다.

 

■ 조합원 입주권은 세법상 주택 … 분양권과 양도세 기준이 다르다

그런데 여기서 간과된 것이 한 가지 있다. 바로 세금 문제이다. 재건축 조합원 입주권과 분양권 사이의 가장 큰 차이는 세법상 발생한다. 조합원 입주권은 세법상 주택으로 인정되고, 분양권은 그렇지 않다. 주택 인정 여부에 따라 조합원 입주권과 분양권을 사고 팔 때 내는 취득세나 양도세 적용 기준과 세율 등이 달라진다.

■ 주택자가 조합원 입주권을 사면 2주택자, 분양 받으면 여전히 1주택자

재건축 관리처분인가를 받은 조합원 입주권은 세법상 주택이다. 다주택자가 주택 수를 따질 때도 주택 수에 포함된다. 2006년 1월 1일 이후에 관리처분계획이 인가된 재건축아파트의 조합원 입주권을 가지고 있거나 취득했다면 세법상 주택 1채로 간주된다. 반면 분양권은 계약 이후부터 등기 전까지는 분양권으로 따로 취급된다.

등기 전까지는 주택이 아니기 때문에 주택 수에 포함되지 않는다. 분양권은 새아파트가 준공된 후 잔금을 치르고 소유권이전등기를 마쳐야 완전한 주택이 된다.  따라서 재건축 조합원 입주권 하나만 가지고 있는 사람은 다른 주택이 없어도 세법상 1주택자이다. 이때 조합원 입주권을 팔게 되면 일반주택의 양도세율이 적용된다. 1년 이내에 팔면 40%, 1년 이상 보유하면 6~38%의 양도세율이 적용된다. 대신 관리처분인가를 받기 전부터 노후 재건축을 매입해서 보유하고 있었다면, 관리처분 계획을 인가 받아서 입주권이 되는 시점까지의 보유기간에 대해 장기보유특별공제가 적용된다. 무엇보다 1주택자로서 보유 요건을 갖추면 양도세 비과세 혜택도 적용 받을 수 있다.

 

무주택자가 청약을 통해서 계약한 분양권 하나만 가지고 있다면 이 사람은 세법상 무주택자이다. 보유한 분양권이 등기를 마치고 주택이 되기 전까지는 무주택자에게 적용되는 다양한 제도적 혜택도 계속 받을 수 있다. 하지만 가지고 있던 분양권을 팔게 되면 주택이 아닌 분양권으로서 별도의 양도세율이 적용된다. 분양권을 팔 때는 1년 미만 보유시 50%, 2년 미만 보유시 40%, 2년 이상 보유시 6~38%의 양도세율이 적용된다. 2년 미만으로 짧게 보유한 후 매각하게 되면, 분양권은 입주권보다 높은 양도세율을 적용 받는다.

만약 현재 주택 1채를 소유한 사람이 재건축 조합원 입주권을 사게 되면 2주택자가 된다. 일시적 2주택자로서 양도세 비과세 혜택을 받으려면 기존 주택을 3년 이내에 팔아야만 한다.

동일한 1주택자가 청약을 통해 분양권을 갖게 되면 그 사람은 여전히 1주택자이다. 기존 주택을 팔 때, 보유 요건만 갖춘다면, 1주택자로서 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있다. 주택 1채와 분양권을 소유하고 있다면, 새 아파트가 준공되고 등기를 마친 뒤에야 분양권이 주택 수로 산정되며, 2주택자가 된다. 이때부터 일시적 2주택자가 되고, 이후 3년 안에만 기존 주택을 처분하면 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있으므로, 사실상 청약을 통해 분양권을 획득한 후 새아파트 공사기간 3년과 등기 후 3년을 더해 대략 6년 안에만 기존 주택을 팔면 일시적 2주택자로서 양도세 비과세 혜택을 적용 받을 수 있는 셈이다.

■ 조합원 입주권과 분양권, 취득세율도 다르다

취득세 적용 기준도 다르다. 조합원 입주권은 주택으로서 매입 즉시 취득세를 내지만 분양권 취득세는 등기할 때 낸다. 즉 청약을 통해 분양권을 획득하거나 전매하는 분양권을 살 경우 새아파트 완공 전에 팔면, 취득세는 내지 않고 양도세만 내면 된다.

한편 조합원 입주권 취득세는 토지분에 해당하는 4.6% 세율이 적용돼 일반주택보다 취득세율이 높다. 분양권 취득세는 일반주택과 마찬가지로 분양가격과 전용면적에 따라 1.1~3.5%의 세율이 적용된다.

<도움말: NH투자증권 김규정 연구원>

출처 : 자투리경제(http://www.jaturi.kr)