[자투리경제] 오피스에 대한 투자 매력이 증가하고 있는데요. 지속될까요?

 

[자투리경제=박영석 SNS에디터] 저금리 장기화로 부동산 투자에 대한 관심은 지속되고 있다. 그러나 부동산 투자자의 가장 큰 우려사항은 부동산 가격이 지속적으로 상승한 데 따른 부담이다.

최근 오피스 가격 상승으로 인해 부동산 투자 수익률이 지속적으로 하락했음에도 저금리로 인해 국채금리가 하락하면서 오피스 투자의 상대적인 매력이 부각되고 있다.

국채 금리가 낮은 지역에 투자할 경우 차입에 따른 레버리지 비용이 낮아 더 높은 투자 수익률을 얻을 수 있다.

 

NH투자증권은 추가 양적완화가 기대되는 유럽 지역 및 저금리가 지속되고 있는 서울 오피스 시장의 투자 매력도가 부각될 것으로 전망했다.

미국 기준금리 인상으로 자산가격 상승에 제한이 예상됨에 따라 미국 지역은 부동산 대출채권 투자를 고려해 보는 것도 대안이 될 수 있다고 밝혔다.

최근 상업용 부동산 거래가 2009년 이후 지속적으로 증가하고 있으며, 최근 오피스 가격 상승으로 부담이 커짐에 따라 2014년에 이어 올해에도 상업용 부동산 대출 규모는 증가 추세를 이어갈 것으로 NH투자증권측은 전망했다.

 

한미 국채 금리가 역전되었다는 점에서 해외 대출채권의 경우 국내 투자보다 절대 금리 측면에서 좋은 투자 대안이 될 수 있다.

미국 및 영국 오피스 가격지수는 2008년 글로벌 금융위기 때 큰 폭의 가격조정을 보이고 있으나, 국내 오피스 가격지수는 글로벌 금융위기 때 가격 조정이 크지 않았다. 미국과 영국 등 글로벌 금융기관들의 경우 금융위기 시기 디레버리징으로 인해 보유 자산 매각으로 인해 오피스 시장에 본사 사옥 등 매물이 나오면서 가격 하락을 이끌었다.

미국 및 영국 오피스 가격지수는 2009년 이후 본격적인 가격 상승세가 이어지고 있으나, 국내 오피스 가격의 경우 횡보 이후 2014년 이후 가격상승세가 나타났다.

글로벌 금융위기 당시 미국 및 영국 오피스 가격은 글로벌 금융기관들의 디레버리징으로 인한 자산매각으로 인해 가격 하락 폭이 컸

으나, 서울 오피스 가격은 글로벌 금융위기 때 가격 하락폭이 크지 않았으며, 이후 상승폭도 크지 않았다.

미국과 영국 선진국 오피스 가격은 시내 중심부 및 메이저급 위주로 상승해 아직까지 시외 지역 및 비메이저급의 경우가격 상승 여력이 남아 있다. 미국 및 영국 오피스 가격과 비교해 보았을 때 서울 오피스 가격 상승폭이 크지 않으며, 국내 저금리 상황이 지속됨에 따라
외국인 투자자에게 서울 오피스 시장은 매력도가 높은 시장중 하나다.

 

오피스 빌딩은 공사기간으로 3~5년 정도 소요되기 때문에 3~ 5년전 경기를 반영한다. 2008년 이전 오피스 시장 호황으로 오피스 신축 계획이 증가함에 따라 글로벌 금융위기 이후 오피스 공급이 크게 증가했으나 금융위기 때 오피스 신축 계획 부진으로 최근 오피스 공급이 크게 감소했다.

글로벌 금융위기 이후 서울 오피스 가격은 오피스 공급 부담으로 인해 공실률이 상승하는 등 임대시장이 부진한 양상을 보이면서 오피스 가격은 횡보세를 보였다. 2014년 이후 서울시 오피스 시장에 외국인 투자자 비중이 기존 10%에서 30%대로 3배 이상 급격히 확대됐다.

한국의 국가 신용도(S&P AA-)가 일본보다 높은 수준이며 아시아에서 중국, 일본 다음으로 인기 있는 투자처로 부상하고 있는 데 따른 것이다.
아시아 펀드 이외에 글로벌 펀드도 서울 오피스 시장에 대한 관심을 높이고 있다.

최근 글로벌 부동산 투자자금은 아시아에서 미국과 유럽으로 이동하고 있는 대신 아시아 역내 투자는 감소하고 있다. 2013년 이후 미국으로 유입되는 투자자금 규모가 커지고 있으며, 올해 그 규모가 큰 폭으로 증가했다.

2008년 금융위기로 오피스 공급은 크게 감소했으나, 올해 글로벌 오피스 시장 호황으로 인해 오피스 신축이 크게 증가했다. 지역별로 경기호조를 보이는 미국과 급속하게 도시화를 보이는 중국 및 인도 등 아시아 위주로 오피스 공급이 증가했다.

그러나 전체적으로 금융위기 이전 호황기 때 오피스 공급물량보다는 낮은 수준으로 공급 부담은 크지 않다. 상대적으로 유럽지역 오피스 공급 규모는 미국과 아시아 지역에 비해서 크지 않은 수준으로 수급 측면에서 유럽 오피스 시장은 긍정적이다.

NH투자증권 김은기 연구원은 "유럽 지역 중에서 견조한 경기 상황을 보이고 있는 독일 지역이 매력적인 투자처로 지목되고 있다"며 "특히 독일 지역 실업률은 글로벌 금융위기 이후 지속적으로 하락하는 추세를 보이고 있어 오피스 임대 수요에 따른 오피스 가격 상승을 보일 것"으로 예상했다.  한편 독일 지역 주택가격지수는 다른 지역과 달리 상승세가 지속되고 있다.

 

 출처 : 자투리경제(http://www.jaturi.kr)