[자투리경제 부동산 이야기] 용산 부동산 다시 뜰까?

[자투리경제=박영석 SNS에디터]

최근 용산 부동산시장에 대한 관심이 높아지고 있다. 이달 초 용산4구역 도시정비사업이 8년 만에 정상화됐다는 소식이 나오면서 분위기가 달라지고 있다.
금융위기 이후 장기 침체에서 벗어나지 못했던 용산이 한강로를 중심으로 용산역 주변의 대규모 개발사업들이 재조명되면서 투자에 대한 기대감이 높아지고 있다.

8년 만에 개발되는 용산4구역

지난 4월 6일 용산구 한강로3가 국제빌딩 주변의 용산4구역 정비계획변경안이 서울시 도시계획위원회 심의를 통과했다. 아파트와 오피스, 상업시설은 물론 대규모 문화공원이 어우러진 복합지구로 개발된다. △주상복합 아파트 4개동(31~43층) △업무시설 1개동(34층) △공공시설(5층) △문화공원(가칭 ‘용산파크웨이’, 1만 7,615㎡)이 들어설 계획이다.
Ÿ
용산역과 이촌역 사이, 용산공원 남쪽에 위치한 용산4구역은 부지 규모만 5만 3,066㎡에 달한다. 이르면 오는 10월에 착공해 2020년에 준공될 예정이다. 계획대로 개발이 진행된다면 한창 개발중인 용산역 일대의 초고층 주상복합아파트와 업무용 고층빌딩이 새로운 스카이라인을 형성할 것으로 기대된다.

 

용산역 일대 초고층 스카이라인 구축

용산4구역 외에도 용산구 한강로 일대는 요즘 개발이 한창이다. 용산역 전면구역에서는 삼성물산(3구역, 래미안용산, 2017년 상반기 준공예정)과 대우건설(2구역, 푸르지오써밋, 2017년 하반기 준공예정)이 초고층주상복합을 건립 중이다.
Ÿ
그 건너편 국제빌딩구역에서는 아모레퍼시픽(1구역, 2018년 준공예정)이 본사를 새로 짓고 있고, 이번에 정비계획이 확정된 4구역은 효성건설이 초고층주상복합과 상업, 업무시설을 건립한다. 4구역 남쪽으로 5구역에는 의료관광호텔 개발의 사업시행인가를 진행하고 있다.
Ÿ
용산역 뒤로는 용산관광터미널 부지에 서부티엔디용산호텔의 공사가 진행 중이다. 국내 최대규모인 1729개의 객실로 구성된 대규모 호텔로서 연면적은 18만 4,177㎡이고, 지상 32층 높이의 3개 동으로 구성된다.

Ÿ이들 건물이 완공되는 2017년부터 2020년까지 아파트 입주민과 오피스 직장인이 유입되면서 용산역 일대 부동산시장이 활기를 띨 가능성이 있다. 대규모 문화공원과 상업시설이 함께 개발되기 때문에 새로운 관광명소로 부각될 수 있다. 얼마 전 문을 연 신라아이파크면세점과의 시너지 효과도 높아질 수 있다.

용산역 인근으로는 신용산역과 삼각지역 사이의 복합단지 개발예정구역들에 대한 관심도 형성될 수 있다. 이렇다 할 성과를 내지 못하고 표류중인 한남뉴타운의 개발이나 아직 마무리되지 않은 국제업무지구의 향방에도 장기적으로 긍정적인 효과를 줄 수 있다.

용산역 일대 개발에도 회복 부진했던 용산
Ÿ
하지만 당장 용산의 부동산시장이 정상화되지는 쉽지 않다. 사실 용산은 이들 개발사업에도 불구하고 최근까지 쉽사리 가격 부진을 떨쳐내지 못했다.
Ÿ
2006년까지 급등세를 보이던 용산 부동산시장은 금융위기를 거치면서 하락하기 시작해 2010년부터 지난 2014년까지 5년간 내리 아파트값이 떨어졌다. 5년 동안 용산구 아파트값은 10.34% 하락해 같은 기간 서울시의 하락률(-7.7%)보다 2.64%p 더 떨어졌다. 2009년부터 아파트 전세가격은 꾸준히 상승세를 보였음에도 불구하고 매매가격은 약세를 벗어나지 못했다.
Ÿ
서울 부동산시장이 본격적인 회복세를 보인 2015년부터 2016년 3월 현재까지는 용산 역시 회복세를 띠고 있지만, 2015년 이후 용산의 아파트값 누적 상승률은 3%에 그친다. 같은 기간 서울시 아파트값 상승률(5.91%)의 절반 수준이다.
Ÿ
금융위기 이후 장기 하락에 비해 최근의 회복세는 서울 평균을 밑돌고 있어 향후 지역 내 개발사업의 정상화 여부에 따라 추가 회복여력이 남아있다고 볼 수 있다.

 

더뎠던 회복세 만큼이나 향후 상승 여력 높아
 
2009년부터 2016년 3월 현재까지의 용산 아파트값 누적 변동률은 여전히 마이너스다. 용산 아파트값은 2009년 이후 6.38% 하락해 서울에서 도봉구(-6.88%) 다음으로 가장 많이 떨어졌다. 같은 기간 전국 아파트값은 평균 23.24% 올랐고, 강남구(5.18%), 서초구(9.0%) 등 서울 강남권은 회복세로 돌아섰다.
Ÿ
그러나 지난 2015년 4월부터 최근 1년 동안 용산 아파트값은 전년동월대비 상승세를 이어가고 있다. 2015년 하반기부터는 매달 2%대의 상승률을 기록하는 등 완연한 회복 가능성을 보여주고 있다.
Ÿ
또 2013년 이후 매매가격 추이 그래프를 보면 2014년 하반기부터 회복세가 뚜렷해진 서울 강남권에 비해서 여전히 약보합세를 유지하고 있다. 용산구와 강남권의 매매가격 격차가 있는 만큼 향후 개발 정상화에 따라 상승 여력을 기대할 수 있다. 용산구의 아파트 매매가격은 전용면적 3.3당 2746만 원으로, 서울에서 강남구(3825만 원)과 서초구(3409만 원) 다음으로 높지만, 그 격차는 좁혀지지 않은 상태이다.

하지만 장기적 안목에서 접근해야

용산국제업무지구의 통합개발이 무산된 이후 장기간 표류하며 가격 하락세가 이어졌던 용산 일대 부동산시장은 2015년부터 소폭 회복세를 띠고 있다. 특히 용산역 전면 한강대로변의 주요 정비사업이 추진되면서 투자관심도 조금씩 회복하는 모습이다.

중장기적으로 용산공원 조성과 주변지역의 복합개발도 재조명될 가능성이 있다.
Ÿ
최근에는 한남동 외인주택부지의 입찰 소식이 더해지는 등 일대 개발이슈도 늘어나고 있다. 서울시가 도심을 중심으로 도시재생 및 정비사업에 역량을 집중하고 있는 것도 기대감을 높이고 있다. 서울역과 용산 일대의 개발사업들이 서서히 구체화될 수 있기 때문이다.

물론 우려의 시선도 적지 않다. 용산 부동산시장이 주택시장을 중심으로 장기 부진에서 벗어나 서서히 회복 조짐을 보이고 있지만 아직은 그 정도가 미약하다. 또 대출규제 강화와 금리 변동성에 따른 불안감이 높아진 부동산시장의 회복세가 전국적으로 둔화되고 있기 때문에 용산 지역도 영향을 받을 수밖에 없다. 용산의 경우 여전히 종료되지 않은 국제업무지구 사업무산의 충격도 남아있다.

Ÿ하지만 2006년 이후 10여년 간 부진 양상을 보여온 용산이기에 중단기간 조정을 거쳐 본격적인 개발과 시장정상화에 대한 압력은 높아졌다. 전반적인 부동산 경기 둔화 등 대내외 환경 변화에 따라 주요 개발사업의 순항여부를 지켜봐야겠지만, 장기 투자를 고려한다면 최근 용산 부동산시장의 변화의 흐름을 주시할 필요가 있다.
Ÿ
NH투자증권 김규정 연구원은 "용산의 또 다른 개발의 중심축인 용산공원과 주변 복합개발은 물론 대표적인 주택 투자처인 한남뉴타운도 향후 움직임을 지켜볼 때"라며 "아직은 사업추진에 있어 불확실성이 남아있고, 실제 개발이 본격화되는 시점까지 시간이 꽤 소요될 테지만 5년 정도 중장기 관점으로 급매물 투자기회를 살펴볼 만 하다"고 말했다.

Ÿ용산의 주요 개발사업은 아직 걸림돌이 많고 불투명하다. 개발에 따른 부동산 투자가치 회복도 장담할 수는 없다. 하지만 남산에서 한강으로 이어지는 서울 도심 개발축의 핵심 지역으로서 가지는 용산의 입지적 상징성은 여전히 뚜렷하다. 용산역 주변의 정비사업들이 진행되면서 나머지 개발이슈들이 본격화된다면 예상보다 급격한 회복세가 나타날 가능성도 완전히 배제할 수는 없다.