[부동산 이야기] 일본서 부동산을 포함한 실물자산 비중이 추세적으로 감소하고 있는 것에 주목해야

 

[자투리경제=박영석 기자] 2016년 자산운용의 방향은 어디에서 찾아야 할까.

이웃나라 일본을 보면서 우리가 배워야 할 것은 배워야 한다.  이런 점에서 국내보다 먼저 저성장-저금리를 경험했고, 인구감소와 자산가격 하락으로 디플레이션을 경험했던 일본을 반면교사(反面敎師)로 삼을 필요가 있어 보인다.

먼저 부동산을 포함한 실물자산을 살펴보자. 일본에서도 부동산이 폭락한다고 예상한 사람은 거의 없었다. 시장가격의 하락을 정확하게 예측하는 것은 간단한 문제가 아니다. 그러나 디플레이션을 겪으면서 일본에서는 부동산 비중이 추세적으로 감소하는 모습이 관찰됐다.

데이터가 존재하는 1994년부터 보면, 실물자산 비중은 56.1%에서 2013년 기준 38.4%까지 감소하는 모습을 보였다.

인구감소 및 노령화로 수요가 줄어줄어들기 시작하면서 가격에도 변화가 나타나기 시작한 것이다.
1~2인가구로의 가족분화와 더불어 편리성이 높고, 보안이나 교통 편의성이 우수한 소형 맨션으로 수요가 이동했다. 이러한 자산구조의 변화 배경에는 부동산이 소유의 개념에서 소비재로의 인식전환에 기인한 측면이 있다고 볼 수 있다.

국내의 상황은 어떨까. 주택보급율은 100%를 넘어섰고, 인구 보너스 효과를 누리던 시절은 지나갔다. 출산율은 전세계 최하위 수준에서 생산가능인구 감소를 목전에 두고 있어 노동력 감소 역시 피하기는 어려워 보인다. 경제가 성숙하면서 잠재성장률도 하락하고 있다. 특히 베이비부머 세대의 은퇴로 인구고령화가 진행되고 있어 환금성이 떨어지는 자산에 대한 유동화 이슈가 부각되고 있다.

또 금융자산에서 예금위주의 자산운용을 탈피할 필요가 있다는 점이다. 일본의 경우 빠른 속도는 아니지만, 소액투자 비과세 제도(NISA) 등을 통해 자산시장의 점진적인 변화가 진행되고 있다.

 

일본을 대표하는 노무라증권 역시 3년전부터 포트폴리오 영업을 본격적으로 시행하면서 수익구조를 다변화시키고 있다.
현대증권 오온수(글로벌자산전략) 연구원은 "결론적으로 주거가치를 제외한 순수한 자산운용 관점에서 본다면 부동산의 매력은 점차 낮아질 가능성이 높다"며 "부동산은 자산운용의 중요한 축이라고 할 수 있지만, 그것이 전부라고는 할 수 없다. 투자 자산의 분산을 통해 균형감 있는 포트폴리오를 구성하면서, 미묘한 시장의 변화에 따라 자산운용을 해나가는 전략이 필요하다"고 말했다.