[부동산 시장] 이제는 인구구조보다 부채 사이클이 가격 결정

 

[자투리경제=이현경 기자] 2000년대 초반까지 주택시장의 주요 변수는 20~54세 연령층이었으나 이후 55세 이상 장년층과 부채 사이클로 전환됐다. 이는 저금리하에 주택시장은 인구구조 보다 구매력이 더욱 중요하다는 것을 의미한다. 2000년대 중반 이후 주택공급 사이클은 단순히 인구만으로 설명하기 어렵다는 것이다. 인구 계층별 특성과 부채사이클을 고려했을 경우 현재 한국의 부동산은 공급측면에서는 균형상태에 근접해 있다고 볼 수 있다.

따라서 금리 안정성이 수반된다면 일본식 가격하락보다 물가 상승률 수준의 완만한 상승세가 예상된다. 단기적으로는 2015년 3%, 2016년 1% 내외의 상승폭 둔화를 예상한다.

올해 공급은 장기 수요대비 과잉 가능성이 있어 정부는 수급조절에 나섰다고 판단된다.

저금리로 전세가 자취를 감추고 있다. 전세비중은 2012년 67%에서 현재 54%로 하락한 반면 월세는 33%에서 46%로 상승했다. 특히 수도권은 택지공급 중단으로 재건축 외에 대안이 없다. 재건축 이주로 전세난은 2017년까지 가중될 것이다.

상반기까지 전세난이 획일적 주택매매를 견인했다면 이제 단기 가격상승과 2017년 입주증가로 준전세 형태의 소비가 병행될 것이다. 월세시대 전환에 대비, 정부는 준전세인 기업형 임대주택(뉴스테이) 제도 정착에 힘쓰고 있다. 
뉴스테이는  8년 동안 거주할 수 있는 기업형 장기임대주택으로, 300가구(건설임대) 혹은 100가구(매입임대) 이상 임대하는 사업
을 말한다.

노후주택이 절대적으로 증가하고 재건축 허용 연한 단축과 규제완화로 재건축의 사업성이 크게 개선됐다. 수도권 택지확보의 어려움으로 재건축은 주택공급 총량을 유지하는 가장 강력한 수단이 될 것이다. 신규 사업 고갈에 직면한 건설사들의 재건축 수주 경쟁도 본격화 되고 있다.

2016년 하반기부터 주택 공급 속도가 둔화돼 장기적으로 연평균 33만세대의 공급 수준으로 회귀할 것으로 예상된다. 이는 연간 멸실 8~9만가구를 포함해 적정 수준이다. 정비사업에 의한 아파트 공급은 최근 5년간 연평균 3.6만세대였으며 역사적 최대치는 연 8만세대였다. 정비사업에 의한 공급 비중은 2000~2009년 15~25%에 달했으나 2010~2014년 12~18%로 하락했다. 향후 규제완화로 정비사업에 의한 주택 공급은 연 8만~9만가구로 늘어날 전망이다.

전세가 사라지고 월세가 급속히 늘어나는 임차시장의 변화로 정부는 준전세 방식인 기업형 임대주택(뉴스테이) 정책을 집중 추진하고 있다. 정부는 현 정권 내 (2017년까지) 최소 6만가구, 올해만 1.4만가구의 뉴스테이를 공급한다. 뉴스테이를 보던 건설업계의 차가웠던 시선은 정부의 대폭적인 인센티브 지원으로 조금씩 달라지고 있다. 최근 수도권 뉴스테이 사업자 공모에 10여개 업체가 입찰할 정도로 호응이 커지고 있다.

 

공급 측면에서 주택시장의 ‘New normal’은 수요와 구매력에 부합하는 상품위주의 재편이다.

한국투자증권 이경자-박정우-강승균 연구원은 "이제는 택지확보의 어려움으로 차별적 성장이 예상돼 마진 확대가 가능한 디벨로퍼 역량이 요구된다"며 "지난 7월 신탁사에 정비사업 참여가 허용돼 신탁사는 정체된 중소 재건축(45조원) 위주로 신시장에 진출할 것으로 보인다"고 전망했다.