[자투리경제] 금리가 상승하면 주택가격 상승폭 둔화될까?

 

 

 

[자투리경제=윤영선 SNS에디터] 주택가격을 설명할 때 종종 사용되는 것은 바로 금리이다. 금리의 상승은 결국 부채부담을 높이는 결과로 작용하는 동시에 주택의 거래 역시 부담을 주는 연결고리로 인해 주택거래 및 가격을 낮추는 기제로 사용된다는 것이다.

 

그렇다면 실제로 금리상승에 의해 주택가격 상승폭이 둔화될까? 적어도 최근에 들어와서는 그렇지 않다는 것이 확인된다.

 

우선 미국의 사례를 보면 기간을 길게 놓고 볼 때 금리와 주택가격은 큰 상관관계가 없는 것이 확인된다. 두 변수의 산포도를 보면 기간별로 다른 특징을 나타내는 것으로 보이지만 결국 장기적으로는 금리가 주택가격 결정에 주요 변수로 작용하지 않는다는 것이다.

 

 

마치 장기 필립스커브에서 나타나는 형태로 시간대별로 구분했을 때 비로소 의미를 가지는 모습이 나타난다.

 

그런데 2012년 이후부터로 한정해 산포도를 그려보면 오히려 금리 상승에 따라 부동산가격의 상승률도 높아진다는 결과를 볼 수 있었다. 즉 금리가 주택시장을 위축시킨다는 우려는 분석 대상 기간이 경기확장기인지 혹은 경기수축기인지를 잘 판단할 필요가 있다.

 

경기확장으로 인한 시중금리의 상승은 전반적인 경제상황을 긍정적으로 만들기 때문에 주택가격이 상승할 가능성이 있다는 것이다.

 

한국도 마찬가지이다. 글로벌 금융위기 이후 전세계적인 저금리 기조로 인해 시중금리는 지속적으로 하락한 것을 모두 알고 있을 것이다. 유안타증권 정원일 연구원은 "금리의 추세적 방향과 주택가격을 절대적으로 비교하는 것이 어려우므로 통계적 기법을 통해 불규칙요인 및 추세를 제거해 금리와 주택가격을 비교할 필요가 있다"며 "분석자의 시각에 따라 다른 모습으로 보이겠지만 적어도 경기확장기의 시중금리 상승은 주택가격을 상승시킨다는 특징이 한국에서도 그대로 반영되고 있는 것으로 해석된다"고 말했다.

 

# 너무 올랐다 vs 아직 더 간다

 

많은 사람들이 지적하는 현재 한국의 주택시장에 대한 평가는 주택가격이 크게 상승했다는 것이다. 물론 최근 1~2년동안의 움직임을 보면 상당한 상승폭을 기록한 것이 사실이다. 주변에서 흔히 들을 수 있는 이야기가 바로 아파트 한채 사놓았더니 그 사이에 1억이 올랐다는 것이 그것이다.

그러나 주택가격 역시 자산으로써의 역할을 많이 하는 것이며, 특히 우리나라의 가계 자산 중 70% 이상을 차지하는 것이 주택이기 때문에 쉽사리 가격이 하락한다면 가계건전성 측면에서 문제가 발생할 수밖에 없다.

 

 

 

따라서 냉정한 판단이 필요하다. 자산가격이 하락한다면 전반적인 경제전망 자체가 틀어지기 때문이다.

 

일반적으로 주택가격 역시 경기변동에 민감하게 반응한다고 알려져 있다. 즉 경기확장기에는 주택가격이 상승하고, 수축기에는 반대로 가격이 내려간다는 것으로 해석할 수 있다.

 

그렇다면 현재 경기에 대한 판단이 중요할 것으로 생각된다. 향후에 우리나라 경제가 어디로 흘러갈 지 알 수 없지만 적어도 통계청 및 OECD에서 공식적으로 발표되고 있는 경기선행지수는 아직까지 한국경제가 상승하는 방향으로 모멘텀이 형성되어 있는 것이 확인된다.

 

즉 경기변동 측면에서 저점을 통과하고 있는 상황인 만큼 주택가격이 크게 하락할 가능성은 제한적일 것으로 판단한다.

 

반대의 논리도 분명 존재한다. 주택매매가격지수를 기준으로 볼 때, 현재 수준은 2011년의 전고점 수준을 막 돌파하고 있는 상황이다.

 

정 연구원은 "최근 몇 개월 동안의 움직임으로 볼 때 가격의 상승폭이 조금 주춤한 것은 사실이며, 계절적인 요인에 의해서도 일정 수준 영향을 받은 것으로 판단되지만 시장참가자들의 심리적인 위축 역시 영향을 준 것으로도 생각할 수 있다"며 "물론 그럼에도 불구하고 절대적인 레벨 자체는 높지 않은 상황"이라고 분석했다.

 출처 : 자투리경제 (http://www.jaturi.kr)