[자투리경제] 시세 30~50% 수준 ‘청년매입임대주택’ 430채 입주자를 찾습니다

 

 

#1. 광주에서 대학을 졸업하고 서울 노량진에서 공무원시험을 준비 중인 A, 열심히 공부하면 합격할 거라는 믿음을 갖고 있지만 넉넉지 않은 집안 형편에 매달 내는 월세 45만 원은 A씨에게 큰 부담이 아닐 수 없다.

 

#2. 대구에서 고등학교를 마치고 작년 서울에 있는 모 대학교에 합격한 B, 그러나 기쁨도 잠시 기숙사는 하늘에 별 따기였고 대학 주변 월세는 40만 원을 넘는다. B씨는 월세 부담을 줄이기 위해 학업과 아르바이트를 병행할 계획이다.

 

 

A씨나 B씨와 같은 취업준비생과 대학생의 주거비 부담을 줄여줄 시세 30% 수준의 청년매입임대주택 430채가 공급된다.

 

입주 대상은 현재 대학에 재학 중인 타 시·군 출신 학생이나 대학이나 고등학교를 졸업한 후 2년 이내이며 취업을 준비 중인 자다. 입주 희망자는 26일부터 32)까지 한국토지주택공사 누리집(https://apply.lh.or.kr)에서 신청 가능하다.

 

국토교통부는 12일 대학생 및 취업준비생에게 공급하는 청년매입임대주택에 대한 1차 입주자 모집공고를 내고 오는 26일부터 32일까지 입주 신청을 받는다고 밝혔다.

 

이번에 공급하는 청년매입임대주택은 저소득 청년을 대상으로 공급하기 위해 LH(한국토지주택공사)가 신규로 매입한 주택이다.

청년매입임대주택은 한국토지주택공사(LH)가 도심 내 다가구·다세대·오피스텔 등을 매입해 시세의 30~50% 수준으로 저소득 대학생, 취업준비생에게 공급하는 임대주택이다.

 

올해 1차 물량은 서울 129호 등 수도권에 274, 부산·대구·대전 등 지방에 1

56호 등 총 430호다.

 

생계의료급여 수급가구나 보호대상 한부모가정의 청년들이 1순위 자격을 얻는다. 2순위 자격은 월평균 소득 50% 이하(3인 기준 월 244만원), 3순위 자격은 월평균 소득 100% 이하인 가구의 청년이다.

 

입주자 선정 결과는 323일 발표된다. 3월 말 계약을 체결하고 두 달 간 입주지정기간 안에 입주할 수 있게 된다.

 

국토부 관계자는 "앞으로도 저소득 청년, 신혼부부, 고령자 등을 대상으로 생애단계별 맞춤형 매입임대주택 등을 지속적으로 공급해 사회통합형 주거사다리 마련에 기여할 계획"이라고 말했다.

 

 

 

 

[자투리경제=윤영선 SNS에디터]

[자투리경제] 4월부터 양도소득세 중과…지방 3억원 이하 등은 제외

 

 

다주택자는 오는 4월부터 서울 등 40곳의 조정대상지역에서 집을 팔 때 최고 60%의 양도소득세를 물게 된다. 하지만 3억원 이하 지방 주택은 보유주택 수에서 제외하기로 했다. 30세 이상 무주택자도 분양권 양도에 따른 추가 세금 역시 예외가 된다.

 

정부는 이같은 내용을 담은 '2017년 세법개정 후속 시행령 개정안'을 입법예고한다고 지난 7일 밝혔다. 개정안은 입법예고 기간 후 차관회의와 국무회의를 거쳐 이르면 다음 달부터 시행된다.

 

 

다주택자 4월부터 집팔때 양도세 최고 62%

 

오는 4월부터 다주택자가 조정대상 지역에서 집을 팔면 양도차액의 최고 62%를 양도소득세로 물어야 한다. 개정안에 따르면 조정대상 지역에서 주택을 매각하면 2주택자는 기본세율에 10%p, 3주택 이상 보유자는 20%p 가산된 양도소득세를 내야 한다. 다주택자의 양도세율은 양도차익에 따라 현재의 6~42%에서 16~62%로 올라가게 됐다.

 

조정대상 지역은 주택가격 상승률이 물가상승률의 2배 이상이거나 청약경쟁률이 51 이상인 곳으로 현재 분양권 전매제한, 1순위 청약 기준 강화 등의 규제를 받는다.

 

조정대상지역은 서울 전역과 경기 과천, 성남, 하남, 고양, 광명, 남양주, 동탄2, 세종, 부산 해운대·연제·동래·수영··기장·부산진구 등 40곳이다.

 

지방 3억원 이하 제외

 

다만 정부는 시행령으로 정한 일부 주택은 중과 대상에서 제외하기로 했다. 먼저 광역시와 특별자치시 소속 군 및 읍·면 지역을 포함해 지방 3억원 이하 주택이 제외된다.

 

정부가 양도소득세(양도세) 중과를 위해 보유주택 수를 계산할 때 지방 3억원 이하 주택은 제외하기로 했다. 이렇게 하면 지방에 있는 3억원 이하 주택 포함 2주택 보유자인 경우 양도세 중과가 적용되지 않는다.

 

보유 주택 수를 계산할 때도 지방 3억원 이하 주택은 빠진다. 지방 3억원 이하 주택 1개와 서울 강남 10억원 주택을 1개 보유했어도 1주택 보유자 본다는 얘기다. 실제 2주택자이지만 1주택자로 간주하므로 10억원 짜리 강남 주택을 팔아도 양도세 중과가 적용되지 않는다.

30세 이상 무주택자면 역시 예외다. 30세 미만으로, 배우자가 있는 경우도 예외다.

 

정부는 장기임대주택과 미분양주택, 10년 넘게 사용한 사원용 주택도 중과 대상에서 빼기로 했다. 문화재 주택과 상속 5년 미만 주택도 제외된다.

 

5년 안 넘은 신혼집도 중과 대상에서 빠진다. 근무 또는 요양 목적으로 1년 넘게 살고 해당 사유 해제 후 3년 안에 양도하는 주택도 중과 대상에서 제외된다.

 

정부는 분양권 양도 시 50% 세율이 적용되지 않는 무주택자 범위도 결정했다. 분양권이 1개인 30세 이상 무주택자가 분양권을 팔 때 50% 세율이 적용되지 않는다. 30세가 안 넘어도 배우자가 있다면(사망·이혼 포함) 예외로 인정한다.

 

 

[자투리경제=박영석 SNS에디터]

 

[자투리경제] 강남 집값은 잡히지 않고…되레 지방 분양시장만 된서리

 

 

정부의 부동산 대책에도 불구 강남지역의 집값이 상승세를 지속하고 있다.

 

부동산 규제로 투기 수요가 줄었지만 서울 강남 등지의 매물이 감소하면서 희소성이 부각됐기 때문이라는 분석이 나오고 있다.

 

반면 지방에서 청약률 '0%'인 아파트까지 등장하는 등 양극화 현상이 심해지고 있다. 잡을려고 했던 강남 지역은 잡히지 않고 되레 지방 분양시장만 큰 피해를 보고 있는 형국이다.

 

◇  새해 첫주 서울 아파트값 0.33%↑…1억 이상 오른곳도

 

5일 부동산114 조사에 따르면 이번 주 서울 아파트값은 지난주 대비 0.33% 올랐다. 이는 12월 22일(0.25%)과 지난주 12월 29일(0.29%)에 이어 3주 연속 상승 폭이 커진 것으로, 8·2 부동산 대책이 발표된 이후 두 번째로 높은 상승률이다.

 

강남구, 송파구, 양천구 등 재건축 이슈와 개발 호재가 있는 지역이 가격 상승을 주도한 것으로 나타났다.  강남구는 재건축 아파트와 일반 아파트 모두 거래 매물은 적은 가운데 일부 아파트가 거래되면 호가가 오르는 상황이 반복됐다.


압구정동 신현대, 한양3차, 개포동 주공1단지, 역삼동 역삼래미안, 대치동 래미안대치팰리스 등이 500만~1억5000만원 상승했다.

이같이 연초부터 서울 강남을 중심으로 집값 상승세가 심상치 않으면서 정부의 추가 대책 여부에 관심이 모아지고 있다.

 

국토교통부는 주택 가격 상승률은 물론 거래량 등도 다각적으로 분석하는 등 시장 상황을 면밀히 모니터링하며 대응책 마련에 고심하고 있다.

 

현재 정부가 내놓을 수 있는 대책 중 시장에 가장 큰 영향을 줄 수 있는 카드는 보유세 개편이다.  하지만 보유세 인상 카드는 올해 발표된다고 해도 내년 이후에나 적용할 수 있다.

 

◇  청약률 '0%'까지…청약자 100명 밑도는 곳 속출

 

금융결제원 아파트투유에 따르면 이날 일반분양을 마친 제주 한림 오션캐슬은 68가구 모집에 청약자가 한명도 나타나지 않았다. 단지 1㎞ 이내에 초·중·고교와 관공서, 마트 등이 있고 발코니 확장과 시스템에어컨까지 무상설치를 내걸었지만 반응은 싸늘했다.

 

지난 2일 청약을 마친 전남 강진 코아루 블루핀 일반분양은 194가구 모집에 단 7명만이 신청했다.  217가구를 일반분양한 강원도 인제 양우내안애 역시 청약자가 16명밖에 나타나지 않았다.

 

이같이 분양실적이 더욱 악화되고 있는 것은 지방 주택경기가 얼어붙은 가운데서도 건설사들이 추가 손실을 막기위해 서둘러 분양에 나서기 때문이라는 분석이다.


[자투리경제=윤영선 SNS에디터]

[자투리경제] 상가임대료 한번에 5% 넘게 못 올린다

 

 

 

내년부터 상가임대료 인상률 상한이 현행 9%에서 5%로 낮아진다. 치솟는 임대료를 감당하지 못해 쫓겨나는 영세 상인을 보호하기 위한 것이다.  이같은 임대료 인상 제한 조치를 적용받을 수 있는 대상도 전체 임차인의 90%대로 늘어난다.


 

법무부는 이같은 내용의 상가건물 임대차보호법 시행령 개정안을 입법예고했다고 21일 밝혔다.

 

정부는 임대료 인상률 상한을 2002년 12%로 정했다가 2008년 9%로 한 차례 낮췄고 이번에 다시 5%대로 햐향 조정했다.
임대료 인상률 상한이나 우선변제권 부여 등 상가임대차보호법의 적용을 받는 보호대상도 확대된다.

입법예고안은 환산보증금 기준액을 지역에 따라 50% 이상 대폭 올리는 내용을 담았다. 환산보증금은 보증금에 월세 환산액(월세×100)을 더한 금액으로 상가임대차법 적용 대상의 기준이 된다.

 

서울은 환산보증금 4억원까지만 보호대상이 됐지만, 기준액 상향으로 환산보증금 6억1000만원까지 보호대상에 추가된다. 과밀억제권역(인천, 의정부, 성남 등)은 기준액이 3억원에서 5억원으로, 광역시 및 안산·용인·김포·광주(경기)는 2억4000만원에서 3억9000만원으로, 그 밖의 지역은 1억8000만원에서 2억7만원으로 상향 조정된다.

법무부는 20일간 입법예고 기간을 거친 뒤 국무회의 의결 등 관련 절차를 거쳐 내년 1월 중 개정령을 시행할 예정이다.

 

[자투리경제=박영석 SNS에디터]

[자투리경제 부동산 이야기] 20일부터 청약 1순위 요건 강화…가입후 1년·납입횟수 12회->가입후 2년·24회이상

 

 

20일부터 청약 1순위 요건이 강화된다.

 

앞으로 수도권과 지방에 관계 없이 투기과열지구나 청약조정대상지역에서는 청약통장 가입 후 2년이 경과하고 납입횟수가 24회 이상이어야만 청약 1순위 자격이 주어진다.

 

지금까지 수도권에서는 청약통장 가입 후 1(수도권 외 6개월)이 지나고 납입횟수 12(수도권 외 6) 이상이면 1순위 자격을 얻을 수 있었다.

 

투기과열지구는 서울 25개구와 과천시, 세종시, 성남시 분당구, 대구시 수성구 등 29곳이며 청약조정지역은 서울 전역과 세종시, 경기도 과천·성남·하남·고양·광명·남양주·동탄2, 부산 해운대구 등 전국 총 40곳이다.

국토교통부는 ‘8·2 실수요 보호와 단기 투자수요 억제를 통한 주택시장 안정화 방안에 따라 이를 포함한 주택공급규칙이 20일부터 개정·시행된다고 밝혔다.

 

민영주택 공급시 가점제를 우선적용해 입주자를 모집해야 하는 주택 비율이 투기과열지구의 85이하 주택의 경우에 일반공급 주택 수의 75%에서 100%로 확대된다.

 

청약조정대상지역에서는 85이하 주택은 40%에서 75%로 늘어나고 85초과 주택은 30%를 적용하도록 했다.

 

국토부 관계자는 가점제 적용비율 조정(75100%)에 따라 무주택 실수요자가 주택을 우선 공급받을 수 있고 1주택이상 소유자는 가점제 청약이 불가해 최근 일부 재건축 단지에서의 청약과열현상도 크게 줄어들 것으로 예상된다고 말했다.

 

[자투리경제=박영석 SNS에디터]

 

[자투리경제 부동산 이야기] 부동산 규제 추가 카드는?

 

 

부동산시장에 대한 정부의 추가 규제 카드에 관심이 모아지고 있다.

 

8.2 부동산대책과 후속 대책을 통해 주요 규제들이 시행된 가운데 남아 있는 정부의 규제 카드는 뭘까. 현재 DTI-DSR 도입, 보유세 인상, 전월세 상한제-계약갱신 청구권 등이 거론되고 있다.

 

추석 이후 발표가 계획된 가계부채 종합관리방안에서는 연령대에 따라 미래소득을 감안하는 DTI2019년 도입 예정인 DSR의 로드맵이 공개될 예정이다. DTI는 채무자의 주택담보대출을 통합으로 관리(주택담보대출이 이미 한 개 있는 상태에서 추가로 받으면 2개의 원리금을 모두 심사에 반영)할 것으로 예상된다. DSR 로드맵의 경우 2019년부터 실행을 예고하며 가이드라인 제시를 통해 은행별 자율적인 적용을 유도할 것으로 예상된다.

 

공시가격 현실화와 세율 조정의 방법이 있다. 공시가격 현실화는 과세의 기준이 되는 공시가격을 현실시세와 최대한 근접하게 해 보유세 인상의 효과를 얻는 것이다. 세율의 직접적인 조정은 즉각적인 효과가 예상되나 탄탄한 사회적 합의 없이는 진행이 쉽지 않다. 강력한 카드인 만큼 시장의 우려도 크고 실제 시행까지는 아직 멀었다는 판단이다. 다만 보유세 인상을 시행하게 될 경우 예상보다 강도가 세지 않을 가능성이 높다.

 

전월세 상한제와 계약갱신 청구권은 정부는 서민 주거 안정 및 세입자 보호 차원에서 도입을 추진하고 있으나 시행까지는 시간이 걸릴 것으로 예상된다.

 

대신증권 김세찬 연구원은 임대사업자의 등록비율이 높아야 규제의 효과가 큰데 현재는 그 비율이 낮다정부는 임대사업자 등록부터 유도해야 하며 인센티브 부여이든 의무화 등록이든 이부터 해결해야 전월세 상한제 및 계약갱신 청구권 도입이 가능할 것이라고 말했다.

 

[자투리경제=박영석 SNS에디터]

[자투리경제 부동산 이야기] 8·2 부동산 대책에 '기준금리'가 인상된다면…

부동산 과열 억제와 가계부채 증가세 둔화를 위해서는 한국은행이 기준금리를 인상해야 한다는 주장이 일각에서 나오고 있다.

회복세에 있는 경기의 개선이 지속될 경우 한국은행이 기준금리를 인상할 가능성은 있다 . 하지만 단기간내로 한국은행이 기준금리를 인상한다면 이는 부동산 시장에 대한 과잉 부담이 될 소지가 있다는 지적도 있다.

 

◆ 금리 인상시 주택 대거 매도 가능성, 주택가격 추가 하락 우려

 

정부의 규제에 이어 한은의 기준금리 인상까지 가세하게 된다면 주택가격 하락과 원리금 상환부담을 우려하는 가계는 Deleveraging(채무 축소)을 위해 주택을 대거 매도할 가능성이 가능성이 있고 이는 주택가격의 추가 하락으로 이어질 수 있다 .

 

우리나라 가계는 보유하고 있는 자산 중 부동산자산의 비중이 여타 국가에 비해 높기 때문에 주택가격 하락 위험이 커질 경우 소비심리 위축, 가계 자산건전성 악화 등으로 정부가 추진하는 소비주도의 성장정책이 실패할 가능성이 높아지게 된다.

 

대신증권 박형중 연구원은 "따라서 한국은행의 기준금리 인상은 현 시점에서는 위험한 선택일 가능성이 무척 크기 때문에 적어도 기준금리를 인상한다고 하더라도 그 시기는 경기와 부동산 시장이 안정돼 경기여건이 기준금리 인상을 충분히 흡수 가능하다고 판단될 때 가능할 것"이라며 "그 시기는 적어도 올해는  아닐 것으로 본다"고 말했다.

 

 

◆ 한국은행의 잇단 가계부채 경고 "경제성장 제약할 수준"

 

하지만 우리나라 가계부채 규모나 증가세가 성장을 제약할 수준으로 과다하다는 한국은행 경고가 또다시 나오고 있는 점을 유념해야 한다.

한국은행은 6일 해외경제포커스에 게재된 '글로벌 부채 현황과 시사점' 보고서에서 작년 말 기준 우리나라 국내총생산(GDP) 대비 가계부채 비율이 92.8%로 중장기적으로 성장을 제약할 수 있는 과다한 수준이라고 지적했다. 보고서는 전 세계 연구기관에 따라 레버리지(빚으로 투자하는 것) 과잉 여부를 평가하는 기준이 가계부채는 GDP 대비 75∼85%, 기업부채는 80∼90%, 정부부채는 85∼90%(신흥국은 50% 내외)로 대략 추정된다고 전했다.


세계경제포럼(WEF)은 2011년 부채비율(GDP 대비) 임계치를 가계 75%, 기업 80%,정부 90%로 제시했다. 임계치는 급격한 변화가 일어나는 경계값을 뜻한다. 부채비율 임계치는 부채의 위험 수위로 이해할 수 있다.

그해 국제결제은행(BIS)도 성장을 제약하는 부채 규모 임계치를 가계 85%, 기업90%, 정부 85%로 산정했다. 보고서는 우리나라와 함께 스위스(128.4%), 호주(123.1%), 노르웨이(101.6%), 캐나다(101.0%), 스웨덴(85.7%)가 가계부채 임계치 상회국가라고 밝혔다.

이들 6개국은 GDP 대비 가계부채 비율이 최근 5년 동안 연평균 2% 포인트 이상 상승했다.


이 가운데 스위스, 노르웨이, 스웨덴 등은 사회복지제도가 잘 갖춰져 있어서 한국이 가계부채에 더 취약하다는 평가도 나온다.

기업부채는 홍콩(233.9%), 중국(166.3%), 벨기에(163.2%), 프랑스(128.5%), 싱가포르(118.1%), 캐나다(117.3%), 칠레(101.2%)가 임계치를 넘은 국가로 분류됐다. 보고서는 "금리 상승시 원리금(원금과 이자) 상환 부담이 커지면서 소비 및 투자가 제약될 가능성이 있다"고 지적했다.

 

◆ 관건은 올해 하반기 성장세…주택가격 안정 · 소비심리 회복시 금리인상 시기 앞당겨질수 있어

 

금리인상은 가계대출 증가율을 둔화시키나 기존 대출자 이자부담을 늘리는 양면성이 있다. 특히 저소득, 저신용 취약계층 충격이 클 수 있다.

이번 대책이 경제에 어떤 영향을 줄지가 향후 통화정책 향방을 가를 전망이다.

관건은 올해 하반기 성장세다.  이번 부동산 대책이 시장을 위축시켜 성장에 악영향을 준다면 금리인상 시기가 지연될 수 있으나 정부 의도대로 주택가격이 안정화되고 내수 소비가 살아날 경우 금리인상을 앞당길 수 있다는 점이다.

이번 부동산 대책 효과에 대해서도 긍정 부정 등 다양한 의견이 나오고 있다. 부동산 거래 감소로 단기 성장률을 떨어뜨릴 것이란 우려도 있지만 시중 유동성이 부동산 이외에 설비투자 등 생산성이 높은 분야로 옮겨 갈 것이란 기대감도 적지 않다.

 

[자투리경제=윤영선 SNS에디터]

[자투리경제 부동산 이야기] 2018년 상반기 경기도, 하반기 서울지역 가격조정 시작

 

주택공급이 부족한 서울의 경우 이번 부동산 대책으로 가격 하락이 크지 않을 것이지만 내년 하반기부터는 가격조정이 있을 것이라는 전망이 나오고 있다.

 

내년에 재건축초과이익 환수제가 부활되고 양도소득세가 적용될 경우 가격 하락으로 이어질 수 있다는 것이다.

또 서울주변 경기도 지역의 아파트 입주물량이 크게 늘어날 것으로 예상되는데다 강남지역의 재건축∙재개발사업의 규제강화로 사업성이 떨어질 것으로 보인다. 특히 추가적 종합 부동산 과세 확대 가능성도 존재하기 때문이다.

 

이에 따라 입주물량이 급증하는 지역 중심으로 주택가격 조정이 예상된다.

 

이밖에 주택가격은 입주물량이 급증하는 지역 중심으로 신규주택 보다 기존주택 가격이 더 큰 폭으로 하락하고 재건축의 기대감으로 급증한 아파트는 올해 말까지 ‘관리처분계획인가’ 승인되지 않을 경우 가격조정이 본격화할 전망이다.  그리고 9월부터 투기과열지구 내 거래가액 3억원 이상주택(분양권, 입주권 포함)은 자금출처 확인 등을 통해 증여세 등 탈루여부 조사, 위장전입 등에 활용돼 주택에 투기수요도 차단될 전망이다.


 

김형근 NH투자증권 연구원은 "신정부의 강한 부동산 규제 시작으로 국내 부동산 시장은 조정국면으로 진입할 것으로 예상된다"며 "올해 하반기 지방을 시작으로 2018년 상반기 경기도, 하반기 서울 지역의 주택가격 조정될 것"으로 전망했다.

 

 


[자투리경제=박영석 SNS에디터]

[자투리경제 부동산 이야기] "강남3구 제외하고 가격하락 크지 않을 것"

 

이번 8·2 부동산대책은 투기 수요의 추가 유동성 진입을 제한하는 강력한 규제로, 보유세 증세만을 남겨둔 강력한 정책으로 판단된다.

 

정책상 실수요자의 LTV, DTI 역시 지난 6.19 부동산대책 보다 10%p 감소한 것이나 다름 없기 때문에 투기수요 억제에 따른 일시적인 실수요 주택 매매 위축이 나타나는 상황은 불가피할 것으로 보인다.

 

대형 건설사의 경우 하반기에 분양 공급이 집중되어있는 만큼 투기수요 감소에 따른 청약률 둔화 또는 2019 년 이후 주택 부문 실적 영속성 감소가 나타날 것으로 예상된다.

 

다만, 주택 실적 감소에 따른 우려와 부동산 규제 흐름은 이미 작년부터 건설주의 주가 상승을 누르는 요인으로 작용했던 만큼 멀티플 상단이 제한되는 상황으로 보는 것이 합리적이며, 오히려 현 시점에서 주가 하방 리스크는 상대적으로 제한적인 것으로 보인다.

 

대형 건설사의 아파트 브랜드 파워를 감안할 때 실수요자 위주로의 시장재편이 이루어진다면 신규 분양에는 문제가 없을 것으로 보인다. 이미 분양 공급이 작년 대비 줄어든 상황에서 아파트 가격은 상승률 둔화, 거래량은 감소하는 국면이 지속될 것으로 판단되기 때문에 가격 상승이 가파른 강남 3 구를 제외하고는 가격 하락이 크지 않을 것으로 예상된다.

 

SK증권 김세련 연구원은 "9월 부동산 거래량, 가격 등의 통계 지표가 ‘생각보다 나쁘지 않은’ 수준으로 발표될 경우 주택 익스포져가 높은 일부 건설주의 단기 반등이 예상된다"며 "특히 재건축 규제 강화에 따라 눌려있는 인테리어 유관주의 반등 역시 나타날 것으로 기대된다"고 말했다.

 

[자투리경제=윤영선 SNS에디터]

[자투리경제 부동산 이야기] 규제 반사이익 노린 '오피스텔 투자' 신중해야

 

# 6.19 부동산 대책 이후 관심이 높아질 수 있는 수익형 부동산 시장

 

6.19 부동산 대책 이후 수익형 부동산 투자에 대한 관심이 높아질 가능성이 있다. 서울 전 지역의 아파트 분양권 전매 제한 등 정부의 아파트에 대한 규제는 강화된 반면 상가, 오피스텔 등 수익형 부동산은 규제 대상에서 제외되어 있기 때문이다.

 

아파트에 대한 투자매력이 다소 줄어들면 분양권 전매 규제가 없는 상가, 오피스텔, 지식산업센터 등 수익형 부동산으로 투자자들의 수요가 늘어날 수 있다. 하지만 현 시점에서 오피스텔 투자는 신중해야 한다는 지적도 나온다.

 

오피스텔 투자이익은 시세차익과 임대수익 두 가지로 나눌 수 있는데 최근 오피스텔 시장을 살펴보면 가격(시세차익)과 월세(임대수익률)가 엇갈리는 모습이다.

 

부동산 시장 상승과 함께 오피스텔 가격도 상승하고 있는 반면 풍부한 월세 매물로 임대수익률이 하락하고 있기 때문이다.

 

대신증권 김세찬 연구원은 "가격과 임대수익률이 엇갈리는 가운데 6.19 부동산대책의 반사이익 기대에 편승한 오피스텔 투자는 신중할 필요가 있다"며 "이유는 오피스텔 시장의 부진한 임대수익률, 줄어드는 거래량, 과잉상태의 공급으로 오피스텔 투자이익이 기대에 미치지 못할 수 있기 때문"이라고 말했다.

 

# 부진한 임대수익률

 

서울시 오피스텔의 평균임대수익률이 올해 들어 처음으로 5%를 하회했다. 또한 연초대비 임대수익률이 상승한 지역구는 서울 전체 25개구 중 단 2개구(중랑구, 성북구) 뿐이다. 재개발-재건축 이슈로 투기수요가 집중된 강남4구(강남,서초,송파,강동) 모두 연초대비 오피스텔 임대수익률이 하락하며 임대인이 기대하는 고정적 수익 확보가 어려워진 것이다.

 

# 줄어드는 거래량

 

연초 들어 서울의 오피스텔 거래량은 꾸준히 감소하고 있다. 특히 오피스텔 전세거래와 월세거래는 올 2월 이후 역성장을 지속하며 연초대비 절반에도 못 미치는 수준에 이르렀다. 매매거래는 소폭 상승했으나 이마저도 보합 수준에 그치며 오피스텔 시장의 전반적인 거래 둔화가 나타나고 있다.

 

# 오피스텔 과잉공급

 

2013년 이후 오피스텔 재고 및 입주물량은 꾸준히 평균 6000실을 상회하고 있다. 이는 과잉공급 상태로 2019년 이후에나 해소될 것으로 예상된다. 올 하반기에도 여전히 오피스텔 재고 및 입주물량이 6000실 이상을 상회하고 있어 과잉공급 상태는 지속될 것으로 예상된다.


 

[자투리경제=윤영선 SNS에디터]

 



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