[자투리경제] LH, 쪽방·비닐하우스 등 비주택거주자에게 매입·전세임대 지원

 


- 18일(수)부터 사전에 파악한 입주 희망자 12백여명에게 공급 안내문 발송
- 7월 26일~8월 7일 신청 접수, 8월 28일 대상자 발표 후 9월 이후 계약체결


 

LH는 주거복지로드맵 정책과제 중 하나인 주거약자·사회적 취약계층 주거지원 사업 활성화를 위해 쪽방․비닐하우스 등 비주택거주자에게 매입․전세임대주택을 지원한다고 24일 밝혔다. 비주택 거주자는 쪽방, 고시원, 여인숙, 비닐하우스, 노숙인 시설, 컨테이너, 움막 등에 거주하는 사람을 말한다.

LH는 주거급여 조사 수행기관으로서 주거급여 수급자인 비주택거주자를 대상으로 매입․전세임대 입주 희망여부를 조사해 데이터를 축적하고 있으며, 사전에 파악한 1만2000여명에게 신청 안내문을 발송했다.

매입·전세임대주택은 도심지내 다가구·다세대 주택을 LH가 매입․임차해 수리·도배 등 시설 개선 후 생계·의료수급자 등 소득이 낮은 무주택 서민에게 공급하는 주택이다.

시중 임대료 30% 수준의 매우 저렴한 임대료로 최초 2년 계약 후 9회 재계약이 가능해 최장 20년 간 안정적으로 거주할 수 있는 장점이 있다.

입주를 희망하는 자는 7월 26일부터 8월 7일까지 LH 관할 지역본부, 주거복지센터로 신청하면 된다.

LH는 신청자를 대상으로 거주기간, 부양가족, 소득, 재산 등 자격 요건 심사를 거쳐 8월 28일 대상자를 발표하고 9월 이후 본부별로 매매계약을 체결할 예정이다.

지원대상자 등 기타 문의사항은 LH 주거지원 전담팀(031-738-4200~4205)으로 문의하면 된다.

LH 관계자는 “본 사업은 최저 주거기준에도 못 미치는 열악한 공간에서 거주중인 비주택거주자에게 교통 등 주거여건이 양호한 매입․전세임대주택을 제공하기 위한 것”이라며 “주거취약계층의 삶의 질 증진을 위한 대책을 지속 추진해 취약계층 주거지원 강화라는 주거복지로드맵 정책과제를 차질 없이 이행하겠다”고 말했다.

 

 

[자투리경제] '집주인 임대주택' 사업자에 최대 1억원 저리 융자

 

민간이 보유한 주택을 허물고 다시 짓거나(건설형) 사들여(매입형) 공공지원 민간임대주택으로 공급할 경우 최대 1억원의 주택도시기금이 제공된다. 금리는 연 1.5%.

집주인 임대주택으로 공급되는 주택은 시세 85%의 임대료로 8년 이상 임대된다. 그동안 집주인 임대주택 사업은 단독주택과 공동주택, 도시형생활주택만 허용됐으나 올해부터는 주거용 오피스텔도 대상에 포함된다.

공급된 임대주택은 한국토지주택공사에서 임대관리를 맡게 되며 임대료에서 기금 상환액을 제외한 금액에 대해 만실 기준으로 임대기간 동안 확정수익을 제공한다.

특히 올해부터는 집주인 임대주택 사업에 융자형 신설, 융자한도 개선, 주거용 오피스텔 지원 확대, 표준 건축형 도입 등으로 사업성이 개선될 것으로 예상된다.

국토부는 집주인 임대주택 사업에 대해 사업 유형에 상관없이 가구당 융자 지원액을 통일시키기로 했다.

국토부는 오는 42일부터 사업자 신청을 접수하고 이에 앞서 27일부터 전국 순회 설명회를 개최해 집주인들의 사업 참여를 독려하고 이해를 도울 예정이다.

집주인 임대주택 사업은 건설·개량형과 매입형이 있다. 건설·개량형은 준공 후 10년이 지난 단독과 다가구 주택을 허물거나 빈 땅에 1~2인용 주택을 신축해 임대하는 방식과 준공 후 20년 이내 주택을 보수해 임대하는 방식이 있다. 올해부터는 전문업체가 설계와 시공을 일괄해 진행하는 표준겅축방식이 새로 추가된다.

매입형은 다가구나 다세대 주택을 매입한 사람이 LH에 임대관리를 위탁하면 집값의 최대 80%까지 지원하는 방식이다. 집값의 20%만 있어도 주택을 매입해 사업에 참여할 수 있다.

LH는 올해 기존의 건설·개량형과 매입형 외에 융자형 사업을 새로 추진할 예정이다. 집주인이 기존의 은행대출을 1.5%의 낮은 금리 융자로 변경하고 집주인이 직접 임대관리하는 사업방식이다.

사업에 참여하길 원하는 집주인은 오는 42일까지 신청하면 된다. 건설·개량형과 매입형은 LH 전국 지역본부에서, 융자형은 한국감정원 전국 지사에서 신청을 받는다.

[자투리경제=윤영선 SNS에디터]

 

[자투리경제] 금융사의 리츠 진출 활발… 다양한 부동산 투자 금융채널 확보

 

 

 

 

최근 부동산 디벨로퍼는 물론 금융사들의 리츠AMC 설립도 늘고 있다. 부동산 수요가 다양해지며 부동산 운용의 필요성이 높아지고 있기 때문이다. 특히 정부가 집중하는 도시재생이나 임대주택은 분양으로 끝나는 것이 아니라 운영관리 능력이 반드시 필요하다. 이 과정에서 다양한 형태의 자금조달이 가능한 리츠시장 참여가 늘고 있다.

 

국토부는 리츠AMC의 인허가 기간 단축 등 지원을 모색하고 있지만 여전히 세제혜택 등 제도 지원이 크게 부족하고 전문인력난을 겪고 있어 발전 속도는 더딘 것이 사실이다. 그럼에도 한국 부동산 시장 역시 일본 등 여타 국가처럼 개발과 금융이 결합돼 발전할 것이라는 방향성은 명확하다.

 

일본 리츠는 대형은행과 결합한 앵커리츠 위주로 성장

 

최근 주목할 변화는 금융사들의 리츠AMC 설립이다. 작년 6월 금융위원회가 금융지주사의 리츠AMC 자회사 편입을 허용함에 따라 금융사들의 공모리츠 시장 진출이 가능해졌다. 그간 금융지주사들은 계열 자산운용사가 운용하는 부동산펀드를 통해 간접적으로만 부동산에 투자해 왔다. 최근 신한금융지주가 ‘신한리츠’를 설립한데 이어 NH농협금융지주도 리츠AMC 설립 계획을 밝혔다. 금융사나 건설사, 디벨로퍼 모두 리츠사업 초기에는 안정성을 확보한 계열사 오피스를 기초자산으로 삼을 가능성이 높다.

 

특히 금융사는 비대면 시스템 확산으로 유동화가 가능해진 유휴 부동산이 많다는 점을 적극 활용할 것이다. 일본 리츠가 대형 은행과 결합한 앵커리츠 위주로 성장해 왔듯 국내 금융사의 리츠 진출은 아직 영세한 한국 리츠의 다양화와 활성화에 기여할 것이다.

 

금융사의 리츠 시장 진출로 리츠 시장 활기

 

디벨로퍼와 건설사들도 리츠를 통한 부동산 개발 시도가 활발하다. 2017년 SK디앤디가 리츠AMC인 ‘디앤디인베스트먼트’를 설립했고 최근 MDM도 ‘MDM자산운용’을 설립했다. 대림산업은 ‘대림AMC’를, 현대산업은 ‘HDC투자운용’을 설립했다.

 

과거에는 공급자(디벨로퍼)와 수요자(운용사)의 영역이 구분됐으나 점차 이 경계가 무너지고 있다. 다양한 주체들이 리츠시장에 진출하고 있는 가운데, 무엇보다 리츠의 기본은 ‘부동산’이다. 리츠를 통해 유동자금을 확보할 수 있는 다양한 채널 확보는 개발 역량이 구축된 전문 디벨로퍼에게 우선적으로 긍정적인 시장 변화다.

 

일본 리츠, 은행산업과 동반 성장

 

국내에서 가장 일반적인 리츠 형태는 외부 자산관리회사(AMC)가 리츠 운용을 담당하는 paper company 형태의 위탁관리 리츠다. 투자자들이 리츠에 출자한 후 AMC에 위탁관리를 맡기면, AMC가 건물 시설관리 및 운영 서비스를 담당하는 구조다. 이때 리츠AMC는 운용 수수료가 주요 수입원이며 오피스나 주택, 호텔 등 기초자산의 취득과 운영, 매각에 전문성을 보유한 집단이다.

 

가까운 사례로 앵커리츠가 발달한 일본을 살펴보자. 일본 리츠는 대형은행이 대주주이거나 제휴가 된 앵커리츠 중심으로 성장했다. 대형은행은 리츠AMC 지분을 다수 보유한 앵커(스폰서)로써 부동산 개발과 금융의 시너지를 극대화했다.

 

국내 리츠 역시 앵커리츠 위주로 발달할 전망이며 이 역할을 디벨로퍼나 건설사뿐 아니라 금융사로 다양화되는 추세다.

 

일본 최대 금융그룹인 미쓰이스미토모 금융그룹 (SMFG: Sumitomo MitsuiFinancial Group), 미쯔비시UFG 금융그룹 모두 앵커리츠를 통해 리츠를 운영한다. 미쓰이스미토모 그룹 내 계열사 미쓰이부동산은 ‘NBF’ 등 5개의 대형 리츠를 운영한다. 미쯔비시UFJ도 계열사 미쯔비시 부동산을 통해 시가총액 2위의 Japan real estate 펀드를 운영한다.

 

노무라 그룹도 마찬가지다. J-REITs 시장의 1위인 ‘Nippon Building Fund’는 일본 최대의 오피스빌딩 전문 리츠다. 총 자산 1조엔으로 프라임급 오피스에 집중 투자한다. 리츠 앵커는 미쓰이부동산(지분율 46%)으로, 미쓰이스미토모 금융지주의 자본력과 미쓰이부동산의 개발 역량이 맞물려 도심 중심으로 포트폴리오를 구성했다. 공실률은 2% 미만이며 기초자산의 70%는 동경, 30%는 동경 외 지역이다.

 

참고로 미쓰이스미토모 금융그룹은 2002년 설립된 일본의 금융지주사다. 1895년 설립된 스미토모 은행과 1990년 설립된 사쿠라 은행이 합병해(옛 미쓰이타이요고베은행) 미쓰이스미토모은행이 설립됐고 2002년 주식이전을 통해 미쓰이스미토모은행은 미쓰이스미토모 금융그룹의 100% 자회사가 됐다.

일본은 지난 400년간 금융과 부동산 개발이 함께 발달해 왔다. 한국 리츠의 성장은 이제 시작이라고 할 수 있으며 활성화까지 장시간이 소요될 것이다.

이경자-김치호 한국투자증권 연구원은 "가장 시급한 것은 부동산 전문인력 보강과 개발 경험"이라며 "금융사의 리츠 진출 허용은 시스템적으로 큰 변화로, 다양한 금융채널을 활용해 부동산 시장에 활기가 예상된다"고 말했다.

 

한국 금융사들의 리츠 진출

 

2017년 6월 금융위원회는 금융지주사의 리츠AMC 설립과 자회사 편입을 허용했다. 이로써 금융사들의 공모리츠 시장 진출이 가능해졌다.
KB금융의 경우, 자회사 KB부동산신탁(2006년 인가)의 리츠사업본부가 리츠 업무를 수행해 오고 있다. 현재 17개 리츠를 운용하며 수탁고는 1.5조원이다. 하나금융은 자회사 하나자산신탁을 통해 2개 리츠를 운용하며 수탁고는 1000억원이다.

 

이처럼 그간 금융지주사의 계열 자산운용사가 운용하는 부동산펀드 혹은 신탁사를 통해 간접적으로만 부동산에 투자해 왔다.
금융사들은 보유한 점포나 오피스를 기초자산으로 리츠 진출을 모색한다. 대출이자만이 아닌, 수익 다변화를 위한 것이며 상품 판매채널이 풍부하다는 점이 공모리츠 사업에 강점이다. 부동산 개발 시 사용할 수 있는 금융조달 구조도 다양하다. 그러나 핵심인 부동산 개발역량이 미비하다는 점이 약점이다.

 


[자투리경제=윤영선 SNS에디터]

[자투리경제] 시세 30~50% 수준 ‘청년매입임대주택’ 430채 입주자를 찾습니다

 

 

#1. 광주에서 대학을 졸업하고 서울 노량진에서 공무원시험을 준비 중인 A, 열심히 공부하면 합격할 거라는 믿음을 갖고 있지만 넉넉지 않은 집안 형편에 매달 내는 월세 45만 원은 A씨에게 큰 부담이 아닐 수 없다.

 

#2. 대구에서 고등학교를 마치고 작년 서울에 있는 모 대학교에 합격한 B, 그러나 기쁨도 잠시 기숙사는 하늘에 별 따기였고 대학 주변 월세는 40만 원을 넘는다. B씨는 월세 부담을 줄이기 위해 학업과 아르바이트를 병행할 계획이다.

 

 

A씨나 B씨와 같은 취업준비생과 대학생의 주거비 부담을 줄여줄 시세 30% 수준의 청년매입임대주택 430채가 공급된다.

 

입주 대상은 현재 대학에 재학 중인 타 시·군 출신 학생이나 대학이나 고등학교를 졸업한 후 2년 이내이며 취업을 준비 중인 자다. 입주 희망자는 26일부터 32)까지 한국토지주택공사 누리집(https://apply.lh.or.kr)에서 신청 가능하다.

 

국토교통부는 12일 대학생 및 취업준비생에게 공급하는 청년매입임대주택에 대한 1차 입주자 모집공고를 내고 오는 26일부터 32일까지 입주 신청을 받는다고 밝혔다.

 

이번에 공급하는 청년매입임대주택은 저소득 청년을 대상으로 공급하기 위해 LH(한국토지주택공사)가 신규로 매입한 주택이다.

청년매입임대주택은 한국토지주택공사(LH)가 도심 내 다가구·다세대·오피스텔 등을 매입해 시세의 30~50% 수준으로 저소득 대학생, 취업준비생에게 공급하는 임대주택이다.

 

올해 1차 물량은 서울 129호 등 수도권에 274, 부산·대구·대전 등 지방에 1

56호 등 총 430호다.

 

생계의료급여 수급가구나 보호대상 한부모가정의 청년들이 1순위 자격을 얻는다. 2순위 자격은 월평균 소득 50% 이하(3인 기준 월 244만원), 3순위 자격은 월평균 소득 100% 이하인 가구의 청년이다.

 

입주자 선정 결과는 323일 발표된다. 3월 말 계약을 체결하고 두 달 간 입주지정기간 안에 입주할 수 있게 된다.

 

국토부 관계자는 "앞으로도 저소득 청년, 신혼부부, 고령자 등을 대상으로 생애단계별 맞춤형 매입임대주택 등을 지속적으로 공급해 사회통합형 주거사다리 마련에 기여할 계획"이라고 말했다.

 

 

 

 

[자투리경제=윤영선 SNS에디터]

[자투리경제] 4월부터 양도소득세 중과…지방 3억원 이하 등은 제외

 

 

다주택자는 오는 4월부터 서울 등 40곳의 조정대상지역에서 집을 팔 때 최고 60%의 양도소득세를 물게 된다. 하지만 3억원 이하 지방 주택은 보유주택 수에서 제외하기로 했다. 30세 이상 무주택자도 분양권 양도에 따른 추가 세금 역시 예외가 된다.

 

정부는 이같은 내용을 담은 '2017년 세법개정 후속 시행령 개정안'을 입법예고한다고 지난 7일 밝혔다. 개정안은 입법예고 기간 후 차관회의와 국무회의를 거쳐 이르면 다음 달부터 시행된다.

 

 

다주택자 4월부터 집팔때 양도세 최고 62%

 

오는 4월부터 다주택자가 조정대상 지역에서 집을 팔면 양도차액의 최고 62%를 양도소득세로 물어야 한다. 개정안에 따르면 조정대상 지역에서 주택을 매각하면 2주택자는 기본세율에 10%p, 3주택 이상 보유자는 20%p 가산된 양도소득세를 내야 한다. 다주택자의 양도세율은 양도차익에 따라 현재의 6~42%에서 16~62%로 올라가게 됐다.

 

조정대상 지역은 주택가격 상승률이 물가상승률의 2배 이상이거나 청약경쟁률이 51 이상인 곳으로 현재 분양권 전매제한, 1순위 청약 기준 강화 등의 규제를 받는다.

 

조정대상지역은 서울 전역과 경기 과천, 성남, 하남, 고양, 광명, 남양주, 동탄2, 세종, 부산 해운대·연제·동래·수영··기장·부산진구 등 40곳이다.

 

지방 3억원 이하 제외

 

다만 정부는 시행령으로 정한 일부 주택은 중과 대상에서 제외하기로 했다. 먼저 광역시와 특별자치시 소속 군 및 읍·면 지역을 포함해 지방 3억원 이하 주택이 제외된다.

 

정부가 양도소득세(양도세) 중과를 위해 보유주택 수를 계산할 때 지방 3억원 이하 주택은 제외하기로 했다. 이렇게 하면 지방에 있는 3억원 이하 주택 포함 2주택 보유자인 경우 양도세 중과가 적용되지 않는다.

 

보유 주택 수를 계산할 때도 지방 3억원 이하 주택은 빠진다. 지방 3억원 이하 주택 1개와 서울 강남 10억원 주택을 1개 보유했어도 1주택 보유자 본다는 얘기다. 실제 2주택자이지만 1주택자로 간주하므로 10억원 짜리 강남 주택을 팔아도 양도세 중과가 적용되지 않는다.

30세 이상 무주택자면 역시 예외다. 30세 미만으로, 배우자가 있는 경우도 예외다.

 

정부는 장기임대주택과 미분양주택, 10년 넘게 사용한 사원용 주택도 중과 대상에서 빼기로 했다. 문화재 주택과 상속 5년 미만 주택도 제외된다.

 

5년 안 넘은 신혼집도 중과 대상에서 빠진다. 근무 또는 요양 목적으로 1년 넘게 살고 해당 사유 해제 후 3년 안에 양도하는 주택도 중과 대상에서 제외된다.

 

정부는 분양권 양도 시 50% 세율이 적용되지 않는 무주택자 범위도 결정했다. 분양권이 1개인 30세 이상 무주택자가 분양권을 팔 때 50% 세율이 적용되지 않는다. 30세가 안 넘어도 배우자가 있다면(사망·이혼 포함) 예외로 인정한다.

 

 

[자투리경제=박영석 SNS에디터]

 

[자투리경제] 강남 집값은 잡히지 않고…되레 지방 분양시장만 된서리

 

 

정부의 부동산 대책에도 불구 강남지역의 집값이 상승세를 지속하고 있다.

 

부동산 규제로 투기 수요가 줄었지만 서울 강남 등지의 매물이 감소하면서 희소성이 부각됐기 때문이라는 분석이 나오고 있다.

 

반면 지방에서 청약률 '0%'인 아파트까지 등장하는 등 양극화 현상이 심해지고 있다. 잡을려고 했던 강남 지역은 잡히지 않고 되레 지방 분양시장만 큰 피해를 보고 있는 형국이다.

 

◇  새해 첫주 서울 아파트값 0.33%↑…1억 이상 오른곳도

 

5일 부동산114 조사에 따르면 이번 주 서울 아파트값은 지난주 대비 0.33% 올랐다. 이는 12월 22일(0.25%)과 지난주 12월 29일(0.29%)에 이어 3주 연속 상승 폭이 커진 것으로, 8·2 부동산 대책이 발표된 이후 두 번째로 높은 상승률이다.

 

강남구, 송파구, 양천구 등 재건축 이슈와 개발 호재가 있는 지역이 가격 상승을 주도한 것으로 나타났다.  강남구는 재건축 아파트와 일반 아파트 모두 거래 매물은 적은 가운데 일부 아파트가 거래되면 호가가 오르는 상황이 반복됐다.


압구정동 신현대, 한양3차, 개포동 주공1단지, 역삼동 역삼래미안, 대치동 래미안대치팰리스 등이 500만~1억5000만원 상승했다.

이같이 연초부터 서울 강남을 중심으로 집값 상승세가 심상치 않으면서 정부의 추가 대책 여부에 관심이 모아지고 있다.

 

국토교통부는 주택 가격 상승률은 물론 거래량 등도 다각적으로 분석하는 등 시장 상황을 면밀히 모니터링하며 대응책 마련에 고심하고 있다.

 

현재 정부가 내놓을 수 있는 대책 중 시장에 가장 큰 영향을 줄 수 있는 카드는 보유세 개편이다.  하지만 보유세 인상 카드는 올해 발표된다고 해도 내년 이후에나 적용할 수 있다.

 

◇  청약률 '0%'까지…청약자 100명 밑도는 곳 속출

 

금융결제원 아파트투유에 따르면 이날 일반분양을 마친 제주 한림 오션캐슬은 68가구 모집에 청약자가 한명도 나타나지 않았다. 단지 1㎞ 이내에 초·중·고교와 관공서, 마트 등이 있고 발코니 확장과 시스템에어컨까지 무상설치를 내걸었지만 반응은 싸늘했다.

 

지난 2일 청약을 마친 전남 강진 코아루 블루핀 일반분양은 194가구 모집에 단 7명만이 신청했다.  217가구를 일반분양한 강원도 인제 양우내안애 역시 청약자가 16명밖에 나타나지 않았다.

 

이같이 분양실적이 더욱 악화되고 있는 것은 지방 주택경기가 얼어붙은 가운데서도 건설사들이 추가 손실을 막기위해 서둘러 분양에 나서기 때문이라는 분석이다.


[자투리경제=윤영선 SNS에디터]

[자투리경제] 상가임대료 한번에 5% 넘게 못 올린다

 

 

 

내년부터 상가임대료 인상률 상한이 현행 9%에서 5%로 낮아진다. 치솟는 임대료를 감당하지 못해 쫓겨나는 영세 상인을 보호하기 위한 것이다.  이같은 임대료 인상 제한 조치를 적용받을 수 있는 대상도 전체 임차인의 90%대로 늘어난다.


 

법무부는 이같은 내용의 상가건물 임대차보호법 시행령 개정안을 입법예고했다고 21일 밝혔다.

 

정부는 임대료 인상률 상한을 2002년 12%로 정했다가 2008년 9%로 한 차례 낮췄고 이번에 다시 5%대로 햐향 조정했다.
임대료 인상률 상한이나 우선변제권 부여 등 상가임대차보호법의 적용을 받는 보호대상도 확대된다.

입법예고안은 환산보증금 기준액을 지역에 따라 50% 이상 대폭 올리는 내용을 담았다. 환산보증금은 보증금에 월세 환산액(월세×100)을 더한 금액으로 상가임대차법 적용 대상의 기준이 된다.

 

서울은 환산보증금 4억원까지만 보호대상이 됐지만, 기준액 상향으로 환산보증금 6억1000만원까지 보호대상에 추가된다. 과밀억제권역(인천, 의정부, 성남 등)은 기준액이 3억원에서 5억원으로, 광역시 및 안산·용인·김포·광주(경기)는 2억4000만원에서 3억9000만원으로, 그 밖의 지역은 1억8000만원에서 2억7만원으로 상향 조정된다.

법무부는 20일간 입법예고 기간을 거친 뒤 국무회의 의결 등 관련 절차를 거쳐 내년 1월 중 개정령을 시행할 예정이다.

 

[자투리경제=박영석 SNS에디터]

[자투리경제 부동산 이야기] 20일부터 청약 1순위 요건 강화…가입후 1년·납입횟수 12회->가입후 2년·24회이상

 

 

20일부터 청약 1순위 요건이 강화된다.

 

앞으로 수도권과 지방에 관계 없이 투기과열지구나 청약조정대상지역에서는 청약통장 가입 후 2년이 경과하고 납입횟수가 24회 이상이어야만 청약 1순위 자격이 주어진다.

 

지금까지 수도권에서는 청약통장 가입 후 1(수도권 외 6개월)이 지나고 납입횟수 12(수도권 외 6) 이상이면 1순위 자격을 얻을 수 있었다.

 

투기과열지구는 서울 25개구와 과천시, 세종시, 성남시 분당구, 대구시 수성구 등 29곳이며 청약조정지역은 서울 전역과 세종시, 경기도 과천·성남·하남·고양·광명·남양주·동탄2, 부산 해운대구 등 전국 총 40곳이다.

국토교통부는 ‘8·2 실수요 보호와 단기 투자수요 억제를 통한 주택시장 안정화 방안에 따라 이를 포함한 주택공급규칙이 20일부터 개정·시행된다고 밝혔다.

 

민영주택 공급시 가점제를 우선적용해 입주자를 모집해야 하는 주택 비율이 투기과열지구의 85이하 주택의 경우에 일반공급 주택 수의 75%에서 100%로 확대된다.

 

청약조정대상지역에서는 85이하 주택은 40%에서 75%로 늘어나고 85초과 주택은 30%를 적용하도록 했다.

 

국토부 관계자는 가점제 적용비율 조정(75100%)에 따라 무주택 실수요자가 주택을 우선 공급받을 수 있고 1주택이상 소유자는 가점제 청약이 불가해 최근 일부 재건축 단지에서의 청약과열현상도 크게 줄어들 것으로 예상된다고 말했다.

 

[자투리경제=박영석 SNS에디터]

 

[자투리경제 부동산 이야기] 부동산 규제 추가 카드는?

 

 

부동산시장에 대한 정부의 추가 규제 카드에 관심이 모아지고 있다.

 

8.2 부동산대책과 후속 대책을 통해 주요 규제들이 시행된 가운데 남아 있는 정부의 규제 카드는 뭘까. 현재 DTI-DSR 도입, 보유세 인상, 전월세 상한제-계약갱신 청구권 등이 거론되고 있다.

 

추석 이후 발표가 계획된 가계부채 종합관리방안에서는 연령대에 따라 미래소득을 감안하는 DTI2019년 도입 예정인 DSR의 로드맵이 공개될 예정이다. DTI는 채무자의 주택담보대출을 통합으로 관리(주택담보대출이 이미 한 개 있는 상태에서 추가로 받으면 2개의 원리금을 모두 심사에 반영)할 것으로 예상된다. DSR 로드맵의 경우 2019년부터 실행을 예고하며 가이드라인 제시를 통해 은행별 자율적인 적용을 유도할 것으로 예상된다.

 

공시가격 현실화와 세율 조정의 방법이 있다. 공시가격 현실화는 과세의 기준이 되는 공시가격을 현실시세와 최대한 근접하게 해 보유세 인상의 효과를 얻는 것이다. 세율의 직접적인 조정은 즉각적인 효과가 예상되나 탄탄한 사회적 합의 없이는 진행이 쉽지 않다. 강력한 카드인 만큼 시장의 우려도 크고 실제 시행까지는 아직 멀었다는 판단이다. 다만 보유세 인상을 시행하게 될 경우 예상보다 강도가 세지 않을 가능성이 높다.

 

전월세 상한제와 계약갱신 청구권은 정부는 서민 주거 안정 및 세입자 보호 차원에서 도입을 추진하고 있으나 시행까지는 시간이 걸릴 것으로 예상된다.

 

대신증권 김세찬 연구원은 임대사업자의 등록비율이 높아야 규제의 효과가 큰데 현재는 그 비율이 낮다정부는 임대사업자 등록부터 유도해야 하며 인센티브 부여이든 의무화 등록이든 이부터 해결해야 전월세 상한제 및 계약갱신 청구권 도입이 가능할 것이라고 말했다.

 

[자투리경제=박영석 SNS에디터]

[자투리경제 부동산 이야기] 8·2 부동산 대책에 '기준금리'가 인상된다면…

부동산 과열 억제와 가계부채 증가세 둔화를 위해서는 한국은행이 기준금리를 인상해야 한다는 주장이 일각에서 나오고 있다.

회복세에 있는 경기의 개선이 지속될 경우 한국은행이 기준금리를 인상할 가능성은 있다 . 하지만 단기간내로 한국은행이 기준금리를 인상한다면 이는 부동산 시장에 대한 과잉 부담이 될 소지가 있다는 지적도 있다.

 

◆ 금리 인상시 주택 대거 매도 가능성, 주택가격 추가 하락 우려

 

정부의 규제에 이어 한은의 기준금리 인상까지 가세하게 된다면 주택가격 하락과 원리금 상환부담을 우려하는 가계는 Deleveraging(채무 축소)을 위해 주택을 대거 매도할 가능성이 가능성이 있고 이는 주택가격의 추가 하락으로 이어질 수 있다 .

 

우리나라 가계는 보유하고 있는 자산 중 부동산자산의 비중이 여타 국가에 비해 높기 때문에 주택가격 하락 위험이 커질 경우 소비심리 위축, 가계 자산건전성 악화 등으로 정부가 추진하는 소비주도의 성장정책이 실패할 가능성이 높아지게 된다.

 

대신증권 박형중 연구원은 "따라서 한국은행의 기준금리 인상은 현 시점에서는 위험한 선택일 가능성이 무척 크기 때문에 적어도 기준금리를 인상한다고 하더라도 그 시기는 경기와 부동산 시장이 안정돼 경기여건이 기준금리 인상을 충분히 흡수 가능하다고 판단될 때 가능할 것"이라며 "그 시기는 적어도 올해는  아닐 것으로 본다"고 말했다.

 

 

◆ 한국은행의 잇단 가계부채 경고 "경제성장 제약할 수준"

 

하지만 우리나라 가계부채 규모나 증가세가 성장을 제약할 수준으로 과다하다는 한국은행 경고가 또다시 나오고 있는 점을 유념해야 한다.

한국은행은 6일 해외경제포커스에 게재된 '글로벌 부채 현황과 시사점' 보고서에서 작년 말 기준 우리나라 국내총생산(GDP) 대비 가계부채 비율이 92.8%로 중장기적으로 성장을 제약할 수 있는 과다한 수준이라고 지적했다. 보고서는 전 세계 연구기관에 따라 레버리지(빚으로 투자하는 것) 과잉 여부를 평가하는 기준이 가계부채는 GDP 대비 75∼85%, 기업부채는 80∼90%, 정부부채는 85∼90%(신흥국은 50% 내외)로 대략 추정된다고 전했다.


세계경제포럼(WEF)은 2011년 부채비율(GDP 대비) 임계치를 가계 75%, 기업 80%,정부 90%로 제시했다. 임계치는 급격한 변화가 일어나는 경계값을 뜻한다. 부채비율 임계치는 부채의 위험 수위로 이해할 수 있다.

그해 국제결제은행(BIS)도 성장을 제약하는 부채 규모 임계치를 가계 85%, 기업90%, 정부 85%로 산정했다. 보고서는 우리나라와 함께 스위스(128.4%), 호주(123.1%), 노르웨이(101.6%), 캐나다(101.0%), 스웨덴(85.7%)가 가계부채 임계치 상회국가라고 밝혔다.

이들 6개국은 GDP 대비 가계부채 비율이 최근 5년 동안 연평균 2% 포인트 이상 상승했다.


이 가운데 스위스, 노르웨이, 스웨덴 등은 사회복지제도가 잘 갖춰져 있어서 한국이 가계부채에 더 취약하다는 평가도 나온다.

기업부채는 홍콩(233.9%), 중국(166.3%), 벨기에(163.2%), 프랑스(128.5%), 싱가포르(118.1%), 캐나다(117.3%), 칠레(101.2%)가 임계치를 넘은 국가로 분류됐다. 보고서는 "금리 상승시 원리금(원금과 이자) 상환 부담이 커지면서 소비 및 투자가 제약될 가능성이 있다"고 지적했다.

 

◆ 관건은 올해 하반기 성장세…주택가격 안정 · 소비심리 회복시 금리인상 시기 앞당겨질수 있어

 

금리인상은 가계대출 증가율을 둔화시키나 기존 대출자 이자부담을 늘리는 양면성이 있다. 특히 저소득, 저신용 취약계층 충격이 클 수 있다.

이번 대책이 경제에 어떤 영향을 줄지가 향후 통화정책 향방을 가를 전망이다.

관건은 올해 하반기 성장세다.  이번 부동산 대책이 시장을 위축시켜 성장에 악영향을 준다면 금리인상 시기가 지연될 수 있으나 정부 의도대로 주택가격이 안정화되고 내수 소비가 살아날 경우 금리인상을 앞당길 수 있다는 점이다.

이번 부동산 대책 효과에 대해서도 긍정 부정 등 다양한 의견이 나오고 있다. 부동산 거래 감소로 단기 성장률을 떨어뜨릴 것이란 우려도 있지만 시중 유동성이 부동산 이외에 설비투자 등 생산성이 높은 분야로 옮겨 갈 것이란 기대감도 적지 않다.

 

[자투리경제=윤영선 SNS에디터]



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