[자투리경제 부동산 이야기] 사람들은 왜 강남재건축에 주목할까?

 

[자투리경제=윤영선 SNS에디터]

한 지역의 주택가격 변화가 인근 지역에 영향을 미치고, 그러한 영향이 점차 주변지역으로 확산되는 현상, 소위 물결효과(ripple effect)의 존재감을 드러낸 곳이 강남지역이다.
 

집값 급등기 강남권 내 주택은 가격수준이 높고 거래 물량에 한계가 있기 때문에 강남권 내 소진되지 못한 대기수요 일부가 주변지역 매매가격 변동에 영향을 주는 현상이 있었다.
 
실제 강남 주택가격의 불안이 서울시내와 수도권 인근지역으로 확산되며 영향을 미치는 선도현상의 존재여부에 대한 검증과 학술연구는 2000년 초중반부터 비교적 활발하게 이루어져 왔고, 강남권을 정부 주요 주택정책 대상으로 삼은 부동산대책도 빈번하게 발표돼 오고 있는 것이 사실이다.
 
지난해 재건축초과이익 부과 유예조치 등 도심재생을 위해 정비사업의 규제 푼 부동산3법 개정과 전세시장의 가격불안 퇴로를 자가(自家) 이전으로 풀고자 주택담보대출 규제를 한시적으로 완화한 대책 효과도 결국 강남권 주택시장의 가격상승 견인으로 이어지고 있다. 
 

 

최근엔 글로벌금융위기 이후 좁혀진 강남권과 강북권의 3.3㎡당 아파트 매매가격이 강남권 아파트 가격 회복에 속도가 붙으면서 다시 벌어지기 시작해 올해 1,310만원까지 간극이 넓어졌다. 특히 강남구내 재건축 아파트의 3.3㎡당 매매가격은 3,785만원을 기록해, 강남구내 일반 아파트(2,730만원)보다 1,055만원 높게 거래되고 있는데, 2012년 596만원보다 2배가량 격차가 벌어진 것이다. 강남구 내에서도 일반아파트보다 재건축아파트의 가격회복이 보다 빨랐음을 반증하는 셈이다. 
  

  
국내 주택시장의 대장주로 일명 물결효과를 나타내며 정부의 규제완화 정책에 기민하게 반응하고 부동산시장 가격상승 수혜가 집중되고 있는 강남 재건축 상품이 명불허전으로 주목받는 이유는 과연 뭘까?
 
첫째는 정부의 규제완화 정책이 기존주택의 잔존가치보다 재건축을 통한 사회·경제적 비용을 크게 만들었다. 민간 분양가상한제 폐지, 재건축초과이익 3년 유예, 재건축허용연한 완화, 청약제도 간소화 등 지난해부터 이어진 부동산 규제완화정책이 몇 년간 이어진 재건축 가격조정 메리트와 맞물리며 강남재건축 사업의 경제성을 높였다. 사업추진 세금부담은 낮아진 반면 분양가자율책정과 조기 사업추진 등 재건축사업의 탄력성이 높아지며 진행속도도 빨라졌다.
 
둘째는 뛰어난 입지적 장점과 공급의 희소성이 부각됐기 때문이다. 강남권은 뛰어난 학군과 사통팔달 교통, 직주근접 외에도 문화와 산업의 중심부역할을 도맡은 서울의 심장부이지만 문제는 노후화로 신규 입주아파트의 공급은 희소하다는 점이다. 실제 강남3구는 전체 재고아파트 중 '90년 이전 노후아파트 비중이 38%(328,141호 중 '90년 이전 입주는 124,643호)로 서울평균 22.4%보다 높다.
 
 
반면 신규 아파트 입주물량은 2013년 10,773가구를 정점으로 2014년 9,691가구, 2015년 6,361가구로 감소세를 나타내고 있다. 2016년에도 6,440가구 수준에 머물 것으로 전망된다. 신규 주택으로의 교체수요에 비해 강남권 입주물량이 희소하다 보니 새 아파트로 갈아탈 수 있는 강남 재건축에 매입수요가 발현될 수밖에 없는 구조다.
 
셋째, 강남 신규 분양물량의 높은 청약선호도 재건축 상품 인기에 힘을 보태고 있다. 강남은 청약경쟁률이 핫(Hot) 하다. 지난해 1월부터 올해 10월까지 강남3구 1순위 청약경쟁률은 27.2 대 1로 서울시 평균 1순위 청약경쟁률 7.64 대 1에 비해 약 4배가량 높은 수준이다. 시세차익 목적 외에도 최근 빠르게 진행하는 월세화가 강남에도 침범하며 임대수익을 노리는 수익형부동산 운영수요를 자극해 과거보다 주택거래량과 청약 성적을 개선시키고 있다. 강남 실거주 수요도 잇따른 재건축 이주수요 여파로 전세시장 매물부족에 시달리느니 집을 사는 방향으로 선회하기도 했다. 이 같은 수요증가가 청약시장 그리고 입주권과 분양권 선호로 연결되며 높은 호가에 분양권 거래시장을 성장시키고 다시 재건축 상품 거래증가로 이어진 셈이다.
 
이 같은 분위기는 연내 지속될 것으로 판단되는데, 다만 재건축사업 진척이 눈에 띄게 늘고 있는 반면 이미 전고점의 9부능선을 넘기 시작한 가격 부담과 고분양가에 대한 논란, 내년부터 본격화될 주택담보대출 강화가 고가주택의 구매력을 떨어트릴 거라는 우려도 동시에 높아지고 있다는 점은 주의할 점이다. 
 
* 물결효과 (ripple effect)

호수에 큰 돌을 던지면 한 차례 큰 파동과 함께 시간이 흐르면서 호수 가장자리에까지 파동이 이어지듯이, 어떤 한 지역의 부동산가격 오르내림세가 인접지역 부동산가격에 영향을 미치는 현상을 물결효과(ripple effect) 또는 파급효과라 한다.