[자투리경제] 실수요자를 위한 ‘미분양아파트’ 활용법

[자투리경제=박영석 SNS에디터] 1월 말 기준으로 전국의 미분양주택은 전월대비 906가구가 감소한 6만 606가구로 집계됐다. 지방의 미분양주택이 전달보다 소폭 늘어났지만 수도권은 소폭 줄었다. 통계상 3개월만에 감소세로 전환된 것이다. 하지만 확실한 감소세로 전환됐다고 단정하기는 이르다.

미분양 급증세 주춤, 감소세 단정하기는 이르다

미분양주택의 감소폭이 미미한데다 1월 미분양주택이 감소한데는 연초 분양공급물량이 줄어든 영향이 있다.
무엇보다 상반기까지 밀어내기식 분양 공급을 계획하고 있는 건설업체가 많다.

부동산114는 오는 3월 전국의 아파트 분양계획물량이 2000년 이후 동월 최고치인 4만 126가구로 조사됐다고 발표했다. 하반기 부동산시장
에 대한 불확실성이 높은 상황이어서 건설업체들이 분양공급을 서두르는 모습을 보이고 있다.

다소 누그러졌지만, 주택 인허가 실적이 이어지고 있고, 지난 해 미착공된 주택 인허가물량이 상당량 주택시장에 대기상태로 남아있기도 하다. 주택 과잉공급과 미분양에 대한 경계를 늦출 수 없는 이유이다.

 

늘어나는 미분양, 실수요자라면 ‘내집마련’에 활용해볼 만

만약 미분양주택의 적체현상이 연내 가속된다면 주택시장에는 공급부담과 가격조정의 악재로 작용할 것이다.

하지만 동시에 실수요자 입장에서는 새아파트로 내집마련을 할 수 있는 재료이기도 하다. 미분양주택의 장단점만 잘 파악한다면 효율적인 내집마련의 수단이 될 수도 있다.

미분양주택을 통한 내집마련의 경우 최대 장점은 청약경쟁을 치르지 않는다는 점이다. 순위를 갖춘 청약통장이 없어도 계약할 수 있다. 동이나 층, 호수를 직접 보고 선택할 수 있다는 것도 중요하다. 일반분양을 통한다면 보통 1순위 청약통장이 있어야 청약경쟁이 가능하고, 당첨이 된다고 해도 추첨을 통해 아파트를 배정받는다.

맘에 들지 않는 동이나 층을 배정받고 계약을 포기하는 사람도 있다.  서둘러 이사를 해야 하거나 즉시 거주할 곳을 찾고 있다면, 입주시기가 다가오는 미분양주택을 살펴볼 수도 있다. 일반분양 이후, 장기간 미계약 상태였다는 점을 감안해야겠지만, 급작스럽게 입주할 아파트가 필요하거나 전세계약이 종료돼 서둘러 살 집을 마련해야 하는 실수요자라면 수월하게 새아파트를 찾을 수 있는 방법이다.

요즘처럼 미분양주택이 증가하는 시기에는 건설업체들이 미분양 해소를 위해 다양한 혜택을 제시한다. 분양가격을 할인해주거나 계약금 정액제, 중도금 무이자 대출 등 금융지원을 늘린다.

NH투자증권 김규정 연구원은 "일부 유상 옵션품목을 무료로 제공하거나 창틀 시공 등을 무상으로 해주기도 한다"며 "분양가격 인하효과를 기대할 수 있고, 최초 분양 당시보다 유리하게 계약하는 것이어서 괜찮은 미분양주택만 고른다면 관심을 가져볼 만하다"고 말했다.

 

미분양은, 그래도 미분양 … ‘좋은’ 미분양 골라내야
네 가지 체크포인트 '입지, 브랜드, 분양가격, 미분양 혜택'

하지만 미분양주택은 ‘미분양’ 그 자체로 리스크가 될 수밖에 없다. 미분양주택이란 분양되지 않고 남은 주택이기 때문에 수요자들의 선택을 받지 못한 상품으로 인식되게 마련이다. 팔리지 않고 미분양주택으로 남게 된 이유가 있는 상품이라고 평가 받기 쉽다.

따라서 미분양주택을 선택할 때는 보다 신중해야 한다. 입지 경쟁력이 크게 뛰어나지 않더라도 기본적인 주거 인프라는 갖춘 곳이어야 하고, 소음시설이나 혐오시설을 피해야 한다. 대중교통이 불편하다면 최소한 3년 이내에 교통인프라 확충 계획이 있는 곳을 대상으로 하는 게 안전하다.

아파트 브랜드도 중요하다. 요즘엔 브랜드가 아파트의 안전성과 상품성, 그리고 미래가치와 직결돼 있다. 같은 미분양이라도 향후 가격이나 선호도는 브랜드에 따라 달라질 수 있다.

분양가격이 적절한지도 따져봐야 한다. 지난해 새아파트의 분양가격이 급등세를 보이면서, 계약포기사례가 늘어나기도 한만큼 분양가격이 미분양의 주원인은 아닌지 따져봐야 한다. 입지나 브랜드가 우수한데도 분양가격이 비싸서 미분양이 됐다면 할인분양이나 금융지원 혜택을 기대해보자.

금융지원을 포함해 건설업체가 제공하는 다양한 미분양혜택이 미분양주택을 선택하게 하기도 한다. 결과적으로는 분양가 할인효과를 주기 때문이다. 올 들어 유상 옵션품목을 무상으로 전환한 강남권의 고가아파트 사례도 나왔고, 중도금 이자후불제를 무이자대출로 조건 변경해주는 미분양아파트도 나타나고 있다. 미분양주택이 늘어날수록 건설업체들이 제공하는 분양혜택은 늘어날 것이다.

공급쏠림에 따른 일시적 미분양이라면, ‘한번쯤’ 살펴볼 만

무엇보다 최근의 미분양주택 급증세는 늘어난 분양공급물량에 기인한다는 데 주목할 필요가 있다. 지난해 분양공급된 아파트 물량만 52만 가구에 육박한다. 수요시장이 90% 이상 흡수했다고 가정할 때 남은 10%, 어림잡아 5만 가구 가량은 미분양으로 남게 된다.

지난해 분양공급이 급증한 만큼 단기간 미분양주택의 증가는 불가피한 결과라는 얘기다.

김 연구원은 "단기간 공급증가에 따라 일시적으로 늘어난 미분양주택 중에서 양질의 미분양을 선별하는 전략을 써볼 만하다"며 ""단지 일시적 공급쏠림에 따른 ‘좋은’ 미분양주택을 잘 골라낸다면 청약통장도 없이 새아파트를 분양받는 셈"이라고 설명했다.

또한 과거 미분양주택이 증가하면서 문제가 됐던 시기에는 정부가 양도세 감면 등의 세제혜택을 내놓기도 했다. 보유가치가 양호한 미분양을 선별해 계약하고 건설사의 분양혜택과 정부의 지원까지 더해진다면 미분양된 아파트라고 해서 반드시 배제할 대상만은 아니다.

출처 : 자투리경제(http://www.jaturi.kr)